Durch eine seit 2009 geltende Änderung im Erbschaftssteuerrecht werden Immobilien beim Verschenken oder Vererben meist höher bewertet. Auch die Freibeträge haben sich erhöht. Interessant: Wird ein Haus oder eine Wohnung aber für mindestens zehn Jahre weiterhin selbst genutzt, besteht sogar die Möglichkeit, sie steuerfrei zu verschenken oder zu vererben. Auch wer das Immobilien-Vermögen vorab smart aufteilt, kann bei der Übergabe Steuern sparen.

Seit gut drei Jahren werden Immobilien mit dem so genannten Verkehrswert bewertet – eine grundlegende Änderung im Erbschaftssteuerrecht. Vor 2009 wurden Häuser und Wohnungen nicht mit dem tatsächlichen Wert angesetzt, sondern mit einem Steuerwert, der bei 60 bis 80 Prozent davon lag. Was für den Beschenkten oder für den Erben zunächst nachteilig erscheint, gleicht sich durch die Erhöhung der Freibeträge für nahe Angehörige wieder nahezu aus. Für leibliche Kinder, Stief- und Adoptivkinder beträgt dieser statt bisher 205.000 Euro nun 400.000 Euro, für Ehepartner und eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro und für Enkelkinder 200.000 Euro.

Dazu ein Beispiel: Der Sohn erhält vom Vater das selbst genutzte Haus geschenkt. Dessen Wert lag nach altem Erbschaftssteuerrecht bei 300.000 Euro (Steuerwert), nach neuem Recht bei 500.000 Euro (Verkehrswert). Früher hätte er nach Abzug des Freibetrags von 205.000 Euro vom Steuerwert eine Erbschaftssteuer in Höhe von 10.450 Euro zahlen müssen – das entsprach elf Prozent von den restlichen 95.000 Euro. Nun erhält das Finanzamt nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro vom Verkehrswert aber 11.000 Euro – das sind elf Prozent von den verbleibenden 100.000 Euro. Insgesamt fallen nach der Änderung also 550 Euro mehr als zuvor an.

Hier unser Tipp nach Rücksprache mit einem Steurberater: Die anfallende Steuer lässt sich vermindern oder gar ganz vermeiden. Nämlich dann, wenn sich der Schenkende ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht für das Haus oder die einfache Eigentumswohnung vorbehält. Dann kann dessen Wert seit 2009 zusätzlich zum Freibetrag von der Schenkungssumme abgezogen werden. Dadurch eröffnen sich Möglichkeiten, Steuern zu sparen. Vorsicht: Bedenken Sie, dass Immobilien, für die ein Nießbrauch ins Grundbuch eingetragen wurde, nicht verkauft werden können.

Für Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und Kinder besteht daneben sogar die Möglichkeit, die Immobilie komplett steuerfrei zu erhalten. Bedingung dafür ist, dass das geerbte Haus mindestens zehn Jahre weiterhin selbst genutzt werden muss. Bei Kindern ist die Steuerfreiheit zudem auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern beschränkt. Wird das Haus oder die Wohnung dennoch vor Ablauf der zehn Jahre durch den Erben verkauft, vermietet oder der Erstwohnsitz verlagert, werden Steuern fällig. Diese Steuerbefreiung gilt aber nicht bei Schenkungen zu Lebzeiten.

Noch ein Tipp: Wer zu Lebzeiten Immobilien verschenkt, kann die steuerlichen Freibeträge alle zehn Jahre neu nutzen. Dadurch kann mehr Vermögen steuerfrei übertragen werden. Zudem bieten sich so genannte Kettenschenkungen an. Ist das Haus oder die Wohnung beispielsweise auf nur einen Ehepartner eingetragen, kann der zunächst die Hälfte auf den anderen Ehepartner übertragen, bevor beide ihren Anteil an die Kinder verschenken. Den Kindern steht pro Elternteil alle zehn Jahre der Freibetrag von 400.000 Euro zu. Es ist allerdings darauf zu achten, dass das Finanzamt die Schenkungen nicht als Gestaltungsmissbrauch auslegt und deshalb Steuern fordert. Wir beziehen uns hier unter anderem auf folgende Quellen: wohnen-magazin.de und welt.de.