Eine Betriebskostenabrechnung kann schneller unwirksam werden, als Ihnen als Vermieter lieb ist. Wenn zum Beispiel eine Anlage fehlt, auf die sich ein oder mehrere Posten dieser Abrechnung inhaltlich beziehen, dann fehlt damit ein unverzichtbarer Bestandteil der Abrechnung selbst. Die Rechtsprechung sagt: Nur durch die betreffende Anlage ist es dem Mieter möglich, die korrekte Umlage der Energiekosten nachzuprüfen. Beispiel:

Eine Vermieterin verlangte vom Mieter eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009. Die Abrechnung wurde am 30. Dezember 2010 zugestellt. In der Position „Heiz-, Warm- und Kaltwasserkosten“ wurde auf eine Anlage eines beauftragten Unternehmens hingewiesen. Diese Anlage lag der Abrechnung aber nicht bei und wurde dem Mieter erst im Januar 2011 zugestellt. Deshalb weigerte sich der Mieter die Nachzahlung zu leisten. Das Amtsgericht Rudolstadt gab ihm in einem Urteil vom 16. Februar 2012 Recht (Az.: 1 C 529/11). Der Grund: Die Vermieterin kann keine Nachzahlung fordern, weil sie innerhalb der Abrechnungsfrist von § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegt hat.

Denn: Die Abrechnung, die der Mieter Ende 2010 erhielt, genügte nicht den zur Fristwahrung notwendigen Voraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung. Sie ist nur dann der Form nach ordnungsgemäß, wenn sie mindestens eine geordnete Aufstellung der Gesamtkosten, die Angaben und Erläuterungen der Verteilungsschlüssel, die Berechnung des Mieteranteils sowie den Abzug von Vorauszahlungen enthält. In den Einzelangaben muss die Abrechnung klar, übersichtlich und verständlich sein, so dass ein durchschnittlicher Mieter diese verstehen und prüfen kann. Die Nachvollziehbarkeit war im vorliegenden Fall nicht gegeben, weil die Anlage über die Heiz-, Warm- und Kaltwasserkosten nicht beigefügt war.

Nur anhand der in der Anlage näheren Erläuterungen sei es dem Mieter aber möglich, die korrekte Kostenverteilung nachzuprüfen. Ohne diese Angaben kann er die Gesamtkosten und den sich aus der fehlenden Anlage auf ihn entfallenden Anteil nur „zur Kenntnis nehmen“. Das genüge laut dem verhandelnden Richter aber nicht. Fazit: Fristgerecht ist eine Abrechnung, wenn sie der Vermieter innerhalb von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums vorlegt – im Beispiel für das Jahr 2009 bis zum 31. Dezember 2010. Ist dabei eine Nachzahlung fällig, kann diese so lange verweigert werden, bis eine ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt. Gelingt es dem Vermieter in diesem Zeitraum nicht, eine inhaltlich und formell korrekte sowie fristgerechte Abrechnung vorzulegen, muss der Mieter keine Nachzahlung leisten. Aber auch wenn die Ein-Jahres-Frist zur Abrechnung für den Vermieter abgelaufen ist, kann der Mieter eine Abrechnung noch verlangen. Ergibt sich daraus ein Guthaben, muss es der Vermieter trotzdem noch ausbezahlen. Wer das vertiefen möchte, wir haben unser Know How hier angereichert: Sammlung Rechtsurteile, www.test.de.