Der IVD hat einen schönen Artikel veröffentlicht, den wir hier gerne aufgreifen und in eigener Coleur darstellen. Es geht darum, dass Eigentümer, die überlegen ihr Mehrparteienhaus in Eigentumswohnungen aufzuteilen, einige wichtige steuerliche Aspekte beachten müssen: Wenn zum Beispiel zuvor Baumaßnahmen zur Verkaufsförderung vorgenommen werden, kann der Verkauf als gewerblicher Grundstückshandel angesehen und der Gewinn steuerpflichtig werden. Auch die Besitzdauer gilt es zu beachten.
Vor allem in den beliebten Lagen der deutschen Ballungszentren steigen die Mieten, das ist hinlänglich bekannt und wir berichteten erst kürzlich über das politische Gegensteuern über die diskutierte Mietdeckelung. Grundsätzlich führen solche Entwicklungen dazu, dass Städte und Kommunen regulierend in den Markt eingreifen wollen – auch etwa durch den Erlass von Milieuschutzverordnungen. Außerdem können Landesregierungen für betroffene Gebiete durch Rechtsverordnung bestimmen, dass die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen nicht ohne Genehmigung erfolgen kann. Noch kam so etwas nicht vor, doch die bloße Möglichkeit eines solchen regulatorischen Eingriffs lässt Eigentümer überlegen, ob sie dem nicht zuvorkommen und ihr Haus schon vorsorglich in Eigentumswohnungen umwandeln sollen.
Nach der so genannten Drei-Objekt-Grenze liegt jedoch ein gewerblicher Grundstückshandel genau dann vor, wenn innerhalb eines Beurteilungszeitraums von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft werden und die Besitzdauer je Objekt nicht mehr als fünf Jahre betragen hat. Vorsicht: Auch wenn das Haus als Ganzes an einen einzigen Käufer übergeht, handelt es sich in diesem Sinn nicht um ein einzelnes Objekt. Jede Eigentumswohnung repräsentiert ein Objekt für sich. Die Frist der Besitzdauer beginnt in der Regel mit der Anschaffung des Grundstücks. Sie startet aber mit der Bebauung, Modernisierung oder Baureifmachung wieder von vorne.
Gehört das Haus einer einzigen Person und werden keine baulichen Veränderungen vorgenommen, entstehen bei der Aufteilung in der Regel keine steuerlichen Probleme. Wenn aber Maßnahmen vorgenommen werden, um das Objekt im Aussehen und Wert zu steigern, besteht die Gefahr, dass der Verkauf als gewerblicher Grundstückshandel angesehen und die Einnahme unter diesem Aspekt steuerpflichtig wird. Es gilt: Das Aufteilen eines Grundstücks in Eigentumswohnungen oder das Verteilen eines unbebauten Grundstücks sind in der Regel problemlos. Werden allerdings zuvor verkaufsfördernde oder wertsteigernde Maßnahmen an der Immobilie durchgeführt, beginnt die Frist von vorne. Dabei reicht es aus, wenn es sich um eine reine Erhaltungsmaßnahme handelt. Nach deren Fertigstellung muss der Eigentümer wieder fünf Jahre mit dem Verkauf der Wohnungen warten, so dass er seine gewerbliche Beurteilung umgehen kann. Unser Anstoß für den Artikel stammt vom IVD, der gleichzeitig als fundierte Quelle dient: IVD-Pressemitteilung vom 15.05.2013.