Ein Urteil mit weitreichenden Folgen für Mieter im Zahlungsverzug: Wer die Vorauszahlung der Betriebskosten eigenmächtig kürzt oder nach einer Erhöhung die Zahlungen nicht anpasst, weil er der Meinung ist, dass die Erhöhung nicht angemessen sei, muss mit fristloser Kündigung seitens des Vermieters rechnen. Das legte jetzt der Bundesgerichtshof fest.
Betriebskostenvorauszahlungen sind in vielen Mietverträgen festgelegt. Zum einen wird der Vermieter dadurch vor einer Zahlungsunfähigkeit des Mieters geschützt, zum anderen bewahrt es den Mieter vor einer hohen Nachforderung nach dem Ablauf der Abrechnungsperiode. Vereinbarte Vorauszahlungen müssen gelegentlich angepasst werden, denn der allgemeine Preisniveauanstieg erfasst auch die Betriebskosten einer Wohnung. Im vierten Absatz von § 560 BGB ist festgelegt, dass Vermieter die Vorauszahlungen daher auch einseitig angemessen erhöhen können.
Nicht selten kommt es aber zum Streit, ob eine Erhöhung auch tatsächlich angemessen war. Mieter argumentieren dann, dass die Betriebskostenabrechnung falsch und die Erhöhung nicht notwendig gewesen sei. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Juli 2012 hat aber weitreichende Folgen für Mieter, die eine Erhöhung der Vorauszahlungen nicht akzeptieren, eigenmächtig die Zahlungen kürzen oder nicht anpassen und dadurch in Zahlungsverzug geraten. Die Folge: Das eigenmächtige Zurückhalten von richtig bemessenen Betriebskostenvorschüssen durch den Mieter kann eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters rechtfertigen (AZ: VIII ZR 1/11). Dem Urteil lag folgender Fall zugrunde: Eine Mieterin hatte mehrere Monate die monatliche Miete nicht mehr vollständig geleistet, weshalb der Vermieter, nachdem ein Zahlungsrückstand in Höhe von mehr als 5.000 Euro aufgelaufen war, das Mietverhältnis fristlos kündigte. Der Mietrückstand ergab sich unter anderem dadurch, da die Mieterin vom Vermieter eingeforderte Anpassungen der Betriebskostenvorschüsse – im vorliegenden Fall betraf es die Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser – nicht akzeptierte und daher nicht leistete. Sie meinte, dass die Erhöhungen sachlich nicht begründet seien und passte deshalb ihre monatlichen Zahlungen nicht an.
In ihrer Entscheidung führten die Richter am Bundesgerichtshof an, dass eine fristlose Kündigung grundsätzlich durch einen Rückstand der vom Mieter nicht geleisteten Zahlungen begründet werden kann. Voraussetzung ist nicht, dass der Vermieter zunächst gerichtlich die Zahlung der erhöhten Vorschüsse verlangen müsse und eine Verurteilung des säumigen Mieters zu erfolgen habe. Der Vermieter ist vielmehr beim Erreichen einer erforderlichen Rückstandshöhe sofort zur fristlosen Kündigung aufgrund des Zahlungsverzugs berechtigt.
Für den Mieter bedeutet das, dass er die formelle und inhaltliche Richtigkeit der ihm zugestellten Betriebskostenabrechnung als Basis einer Erhöhung selbst sorgfältig oder fachlich prüfen lassen muss. Ist die Betriebskostenabrechnung formell und inhaltlich nicht zu beanstanden und zahlt der Mieter trotz dessen angepasste Vorschüsse nicht, riskiert er den Verlust seiner Wohnung. Wer nochmal nachrecherchieren möchte, hier neben eigener Erfahrung unsere Co-Quellen:
Mietrecht.net
Openjur.de
Legal Tribune Online
§ 560 BGB Veränderungen von Betriebskosten