Es kursieren viele Irrtümer und Unwahrheiten zum Thema Provisionen im Maklergeschäft. Kurz gesagt, die Provision ist das Entgelt dafür, dass der Makler seinem Auftraggeber die Möglichkeit zum Abschluss eines Geschäfts verschafft. Durch sein Vermitteln zwischen Anbietern und Nachfragern leistet er wertvolle Hilfe – für den Suchenden beim Finden, den Verkäufern beim Anbieten bzw. Verkauf einer Immobilie.
Die Arbeit des Maklers wird in weiten Teilen der Bevölkerung gelegentlich in falschem bzw. ungerechtem Licht gesehen. Oft werden die im englischen Sprachraum als Realtor bezeichnete und dort sehr angesehenen Immobilienprofis als diejenigen dargestellt, die Fotos knipsen, Anzeigen schalten, ein bißchen telefonieren und am Ende des Tages „die Hand aufhalten“. Nach jahrzehntelanger Erfahrung in der für mich interessantesten Branche überhaupt ist es an der Zeit, mit einigen besonders „beliebten“ Irrtümern zur Provision aufzuräumen.
Beispielsweise darf der Makler nur dann einen Lohn für seine Bemühungen verlangen, wenn seine Tätigkeit grundlegend für einen erfolgreichen Vertragsabschluss war. Zwischen der Vermittlung und dem Vertragsschluss sollte nicht zu viel Zeit liegen. Denn ist der Zeitraum größer als ein Jahr, können die Ursache (die Vermittlung) und Wirkung (der Abschluss) nicht mehr ohne weiteres in einen Zusammenhang gebracht werden. Um diesen dann noch, bedarf es vieler Erklärungen.
Auch oft gehört, doch stets verneint – dass eine Provision bezahlt werden müsse, wenn Eigentümer, Vermieter oder Mieter sowie Makler ein und dieselbe Person sind. Denn das Gesetz sieht vor, dass beide unterschiedliche Personen sein müssen. Der Maklervertrag muss also mit einer dritten Person geschlossen werden und kann nicht mit sich selbst erfolgen. Eine Provision ist tabu, wenn beide als ein und dieselbe Person eine wirtschaftliche Einheit darstellen oder wenn der Makler an einer ihn beauftragenden Wohnungsgesellschaft beteiligt ist. Nur für Kaufverträge fehlt eine ebenso eindeutige Vorschrift. Hier kommt es auf den Einzelfall an.
Zur Provision stehen weitere falsche Informationen im Raum. Voraussetzung für sie ist, dass ein erfolgreicher Vertrag mit dem Makler besteht. Darin muss genau geregelt sein, wer wann und wofür zahlt – ob der Mieter für die Unterstützung bei der Suche nach einer gewünschten Wohnung oder der Vermieter für die Vermittlung eines Mieters. Es reicht nicht aus, wenn in einer Anzeige oder im Exposé auf eine Provision oder eine pauschale, prozentuale Vergütung hingewiesen wird.
Auch wer zunächst ein Objekt besichtigen möchte und einen Termin mit dem Makler vereinbart, muss nicht automatisch damit rechnen, eine Provision zahlen zu müssen. Entscheidend ist auch hier der Abschluss eines Vertrags. Dabei muss der Makler eindeutig auf seine erwartete Vergütung hinweisen. Schwieriger wird es allerdings, wenn schließlich mehrere Makler an einer erfolgreichen Vermittlung beteiligt waren. War jede Tätigkeit ursächlich für den Abschluss, dürfen grundsätzlich alle von ihnen die volle Provision verlangen. Käufer können in diesem Fall aber über eine genaue Aufteilung der Provision verhandeln. Auch wenn der ausgehandelte und unterschriebene Kauf- oder Mietvertrag später nicht zustande kommt, muss der Makler die Provision nicht grundsätzlich zurückzahlen. Mit der erfolgreichen Vermittlung führte der Makler nämlich die beauftragte Tätigkeit aus. Das gilt aber nicht, wenn der wirksame Abschluss beispielsweise durch Zahlungsunfähigkeit des Käufers verhindert wird.
Eine ebenso ästhetische wie zutreffende Beschreibung des Begriffs der Provision traf der Bundesgerichtshof: „Die Provision ist keine Vergütung für die Mühewaltung des Maklers, sondern ein Entgelt dafür, dass der Makler dem Auftraggeber die Möglichkeit zum Abschluss eines Geschäfts verschafft. Nicht, was den Makler der Nachweis an Mühe kostet, sondern was dem Auftraggeber der durch den Makler ermöglichte Geschäftsabschluss wert ist, begründet die Höhe der Provision.“ Der Wert liegt demnach stets im Nutzen für den Auftraggeber – wo auch sonst?