Inflation – jeder spricht davon, jeder hat Angst davor. Aber was bedeutet denn dieser furchtschwangere Begriff überhaupt? Wir versuchen in diesem Beitrag grob zu umreißen, wie dieses Geldwert fressende Monster monetäres Kapital vernichtet. Denn das Trauma der Inflation ist in Deutschland seit den 1920er Jahren tief verankert. Was jenes Trauma mit Ihrem Traum vom Immobilienbesitzer zu tun hat? Das eine kann Sie vor dem anderem schützen. Doch Vorsicht, es geht hier nicht nur um vermeintliche Rendite- sondern auch ganz persönliche Faktoren …
Der Begriff der Inflation bezeichnet grundsätzlich erst einmal die Erhöhung der Güterpreise, die ein Absinken der Kaufkraft zufolge hat. Mit Güterpreisen sind die Konditionen für unseren klassischen, täglichen Bedarf gemeint. Vom Brötchen beim Bäcker über das Waschmittel im Supermarkt. Vom Bildschirm, an dem Sie gerade unseren Expertenblog lesen oder das neueste Modell des schicken Zuffenhausener Flitzers. Gemessen wird das Ganze an einem repräsentativen Einkaufskorb, den das Bundesamt für Statistik in Wiesbaden zusammenstellt. Die Kaufkraft bemisst dabei den Gegenwert des Geldes. Fünf Euro heute sind nämlich nicht gleich fünf Euro morgen. Denn ob Sie dafür nun fünf oder zehn Brötchen kaufen können, spielt eine entscheidende Rolle. Das genau ist die Kaufkraft. Sie sinkt, wenn sie für einen gleichen Betrag heute weniger als im letzten Monat oder Jahr kaufen können. Soviel zu den Basics.
Warum sprechen wir nun in einem Immobilien-Blog über Inflation? Zum einen, weil es uns alle betrifft. Inflation ist in Deutschland seit der unkontrollierbaren Hyperinflation in den 1920er Jahren ein tief sitzendes Trauma. Zum anderen, weil eine Inflation oder die Sorge davor klassischerweise die sogenannte „Flucht in Sachwerte“ fördert. Doch es braucht nicht einmal eine allzu hohe Inflationsrate, um die Kaufkraft des Geldes schwinden zu lassen. In der Europäischen Währungsunion gilt eine Inflation von rund zwei Prozent als erstrebenswert. Vom dem, was 10.000 Euro heute an Kaufwert besitzen, bleiben bei einer jährlichen Verteuerung von zwei Prozent in zehn Jahren rund 8.100 Euro und in 20 Jahren rund 6.700 Euro übrig. Ein Drittel ist also einfach verschwunden. Der Staat entschuldet sich damit also genau genommen schleichend. Würde die Inflationsrate steigen, beispielsweise auf drei Prozent, so hätten 10.000 Euro von heute in 20 Jahren nur noch einen realen Gegenwert von nur noch rund 5.400 Euro.
Sachwerte, die einen Substanzwert besitzen, stehen deshalb als Inflationsschutz hoch im Kurs. Vor allem Immobilien von der Eigentumswohnung bis zum Mehrfamilienhaus sind daher heute sehr gefragt. Noch dazu, weil sich Zinsen momentan auf einem sehr niedrigen Niveau befinden. Doch nicht alle Immobilien stellen einen gleich guten Schutz dar. So sind beispielsweise Gewerbeimmobilien konjunkturabhängig. Die Auslastung von Lagern oder die Attraktivität von Büros sinkt bei jedem Einknicken der Wirtschaftslage spürbar. „Gewohnt“ wird dagegen immer, fast alle Menschen schätzen ein Dach über dem Kopf, insbesondere wenn es wohnlichen Komfort bietet oder sich in einer attraktiven Umgebung befindet. Dies wiederum spiegelt sich in den Preisen wider: In den vergangenen 30 Jahren sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im Schnitt um jährlich rund drei Prozent gestiegen – in attraktiven Lagen sogar um mehr. Gerade Wohnimmobilien wie Mehrfamilienhäusern profitieren davon, da ihre Rentabilität noch einmal um ein Drittel höher liegt als bei einer Eigentumswohnung. Das betrifft die Mieterfluktuation, Modernisierungen oder Zahlungsfreudigkeit der Mieter. Mehrfamilienhäuser reduzieren durch mehrere Mietpartien diese Risiken.
Aber Achtung, Konklusion: Ob sich daraus nur ein logischer Schluss ergibt, nämlich der in Immobilien, insbesondere Mehrfamilienhäuser zu investieren, bleibt dennoch dem Anlageverhalten jedes einzelnen Investors überlassen. Nicht jeder kann oder möchte sich dauerhaft mit der Dynamik einer vielschichtigen Mieterstruktur auseinander setzen. Und Hausverwaltungen lösen nicht jedes Problem. Kurz, aus vielen Jahren aktiver Zeit an und im Immobilienmarkt weiß ich, dass die Anlageform Mehrfamilienhaus nicht jedem liegt. Lassen Sie sich also erst einmal objektiv beraten, bevor Sie sich wirklich aktiv – und oft für den Rest Ihres Lebens – in das Abenteuer Investment in Mehrfamilienhäuser stürzen.