Eine fristlose Kündigung kann nach der gesetzlichen Regelung erfolgen, wenn ein Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist und sein Verzug länger als zwei Monate dauert. Daneben kann der Vermieter aber auch eine ordentliche Kündigung aussprechen, wenn der Mieter seine aus dem Mietvertrag hervorgehenden Pflichten verletzt: Der Bundesgerichtshof hat jetzt entschieden, dass das schon bei einem Rückstand von weniger als zwei Monatsmieten erfolgen kann.
Der BGH beantwortete die Frage, ab wann ein vom Mieter verschuldeter Zahlungsrückstand eine ordentliche Kündigung rechtfertigt. Die Richter entschieden, dass die für fristlose Kündigungen geltende Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nichtauf ordentliche Kündigungen angewendet werden kann. Das war bislang umstritten. Grund: Zweck dieser Vorschrift ist, eine Obdachlosigkeit des Mieters durch eine fristlose Kündigung zu verhindern. Diese Gefahr bestehe laut den Richtern bei einer ordentlichen Kündigung mit Frist von drei Monaten aber nicht in gleichem Maße. Jedoch: Liegt der Mieter nicht mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand und dauert sein Verzug weniger als einen Monat an, liegt kein Kündigungsgrund vor (Az. VIII ZR 107/129).
Das Urteil bezog sich auf den folgenden Sachverhalt: Ein Beklagter war seit 1972 Mieter einer Wohnung in Berlin. Die Klägerin erwarb 2003 diese Wohnung und wurde zur Vermieterin. Nach dem Anschluss der Wohnung an die Fernwärme forderte die Klägerin ab März 2008 neben der Grundmiete auch einen monatlichen Heizkostenvorschuss. Dem Beklagten waren zu diesem Zeitpunkt die Leistungen für Heizung und Unterkunft vom Jobcenter bewilligt worden, wobei das Jobcenter die Monatsmiete direkt an die Klägerin und eine Summe für weitere Nebenkosten auf ein Konto des Beklagten überwies. Der Beklagte zahlte die Heizkostenvorschüsse zunächst nicht, sondern erst ab Mai 2009. Mit einem Anwaltsschreiben im Oktober 2009 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristgemäß mit Ende Juli 2010, weil der Beklagte die Zahlungen von März 2008 bis April 2009 nicht geleistet hatte. In einem Prozess wurde er zur Begleichung der offenen Betrags verurteilt. Er zahlte und blieb in der Wohnung. Im November 2010 kündigte die Klägerin erneut fristgerecht, da der Beklagte erneut die Miete für den laufenden Monat – die gemäß Mietvertrag monatlich im Voraus und spätestens am dritten Werktag zu entrichten war – noch nicht gezahlt hatte.
Was wir denken: Die Entscheidung von höchster Stelle erleichtert dem Vermieter das Anwenden einer ordentlichen Kündigung in Fällen, wo die strengen Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung (noch) nicht erfüllt sind. Achtung, Meinung: Grundsätzlich gibt es neben den – ohne Zweifel sehr wichtigen – gerichtlichen Regelungen auch eine zwischenmenschliche Dimension. Die Zutaten eines wohlwollenden Miteinanders von Mieter und Vermieter sind getragen von gegenseitigem Respekt, ehrlicher Kommunikation und ganz wichtig dem konseqenten Einhalten von Abmachungen. Unsere Erfahrung und klare Meinng zum Thema Kündigung aus welchem Grnd auch immer: erst wenn ein Vertrauensverhältnis ins Wanken gerät, sollte man überhaupt über gerichtliche Lösungen nachzudenken beginnen. Gerade Mieter, die ohne eigenes Verschulden in einen Zahlungsverzug geraten sind oder einen drohenden Verzug absehen, sollten daher schnell mit dem Vermieter in Kontakt treten und nach einer einvernehmlichen Lösung suchen. Rechtsrelevante Informationen des Artikels wurden zusammengetragen aus folgenden Quellen: Focus, die Welt, N-TV, Süddeutsche, Bundesgerichtshof, Gesetze im Internet.