Die Wohnungsübergabe ist ein oft sehr unterschätzter Termin. Hier geht es vor allem darum, dass sich Mieter und Vermieter den Status Quo der zu übergebenden Wohnung genau ansehen und vor allem ein detailliertes, ggf. fotografisch unterstütztes Protokoll über das Vorgefundene zu machen. Vorsicht: Findet dieser Termin nicht statt, können für den Vermieter erhebliche Nachteile entstehen.
Vermieter sollten sich mit ihrem Mieter sehr klar auf einen Termin verständigen, wenn es um eine ordnungsgemäße Wohnungsübergabe inklusive Protokoll geht. Ist das nicht der Fall, gehen alle Zweifel an später in der Wohnung festgestellten Schäden zulasten des Vermieters. Zumindest dann, wenn dieser nachweislich zu verantworten hat, dass keine Wohnungsübergabe stattfand. Wir können ein Lied davon singen und legen Ihnen diese Dokumentationspflicht unter Anwesenheit beider Parteien ans Herz. Zu einem gerichtlichen Beschluss in einer solchen Sache kam auch das Amtsgericht Waiblingen (Aktenzeichen 13 C 1621/08). Im vorliegenden Exempel fanden Übergabe und gemeinsame Wohnungsbegehung nicht statt. Während der Mieter versuchte, mit dem Vermieter einen Termin zu vereinbaren, lehnte dessen Anwalt dies – wohl nachweislich – ab. Der Vermieter ließ darüber hinaus verfügen, dass die Herausgabe der Wohnung fristgerecht erfolgen müsse, eine Abnahme von seiner Seite allerdings nicht vorgesehen sei. Am vorgeschlagenen Termin sei er verhindert, so die vorgetragene Begründung, einen Ersatztermin schlug der Vermieter nicht vor.
Nachdem der Mieter ausgezogen war, musste der Vermieter nach eigenen Angaben einen hohen Aufwand leisten, um alle in der Wohnung bestehenden Mängel festzustellen. So hätten Schlüssel gefehlt, Beschädigungen seien festgestellt, Schönheitsreparaturen unzureichend ausgeführt und Einbauten entfernt worden. Aus diesem Grund forderte der Vermieter von seinem früheren Mieter einen Schadenersatz von 12.600 Euro. Diesen Anspruch konnte der Vermieter aber nicht objektiv begründen und damit nicht rechtfertigen, da er die Wohnung bei Auszug nicht besichtigt und kein Übernahmeprotokoll angefertigt hatte. Dass der Mieter tatsächlich für diese Beschädigungen verantwortlich gewesen sei, ließe sich nur dann beweisen, wenn eine Bestandsaufnahme zu Beginn und Ende des Mietverhältnisses durchgeführt worden wäre. Dass dies im vorliegenden Fall nicht geschehen sei, hatte aber der Vermieter und nicht dessen Mieter zu vertreten, schließlich habe der sich um einen Termin bemüht.
Die Interpretation: Für die Richter bestand Ungewissheit, dass zwischen dem Verlassen der Wohnung und dem Feststellen der Schäden ein Zeitraum lag, in dem Beschädigungen möglich gewesen wären, ohne dass sie auf den Mieter zurückzuführen wären. Zudem habe der Vermieter die Schäden alleine und in Abwesenheit seines früheren Mieters festgestellt. Das Gericht kommentierte, dass der Vermieter einen beachtlichen Aufwand betrieben habe, um Schäden festzustellen. Hätte er sich in diesem Maße um die Übergabe bemüht, wäre es letztlich einfach gewesen, über den Schadensersatzanspruch zu entscheiden. So aber wurde seine Forderung abgewiesen, denn alle Zweifel gingen in diesem Fall auf ihn über – zumal es das Gericht aufgrund der angespannten Beziehung zwischen Vermieter und Mieter in seiner Kommentierung auch nicht ausschließen wollte, dass die genannten Schäden zu Unrecht gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden sollten.
Unser Tipp: heute gibt es schon für ein paar Euro einfache Digitalkameras im Handel. Dokumentieren Sie unbedingt zur Übergabe der Wohnung und am besten unter Mitführung eines Zeugen den Status Quo jeder Wohnung bei Übergabe. Lassen Sie sich das Dokument, bei dem sie zumindest in einem Satz auf jeden einzelnen Raum der Wohnung eingehen unterzeichnen. Dasselbe tun Sie dann wiederum gemeinsam und ggf. unter Mitführung des selben „Zeugen“ am Ende des Mietverhältnisses. Dokumentieren Sie hier ebenso auf jeden Raum eingehend den Zustand des Mietobjekts und lassen Sie sich vom ausziehenden Mieter dieses Dokument ebenso unterzeichnen. Ganz wichtig hierbei ist die Kommunikation und bei beiden Terminen auch die zwischenmenschliche Situation: Erläutern Sie Ihrem Mieter, dass Sie Ihrer „scheinbar peniblen“ Dokumentationspflicht nur aus Gründen der Vollständigkeitg nachkommen und dass es Ihnen nicht um „3-Euro-50 gehe“. Fakt sei einfach – und so ist es ja wirklich – dass Ihr Mietobjekt einer Evolution unterliege und Sie lückenlos dokumentieren möchten, wie es sich entwickelt. Und handeln Sie dann auch danach: Es geht nicht darum Ihre Mieter „zur Kasse zu bitten“, lediglich um sinnvolle und rechtlich notwendige Schritte.
Ich hatte eine Wohnungsübergabe an der ich nicht teilgenommen habe. Es wurde ein Übergabeprotokoll von deren Anwalt ausgefüllt. Bei der Gerichtsverhandlung entschied der Richter, das das Protokoll ohne Beteiligung des Vermieters und dessen Unterschrift ungültig ist! Das Protokoll wurde vor Gericht nicht anerkannt.