In einer Untersuchung des Berlin-Institut für Bevölkerung und Entwicklung, wurde zwischen 2007 und 2012 der Zusammenhang zwischen Bevölkerungsentwicklung und den Immobilienpreisen auf verschiedenen Ebenen genauer betrachtet. Wie zu erwarten sind die Preisschwankungen in der Immobilienbranche nicht monokausal. Hier unsere kurze Zusammenfassung,
Die Ergebnisse einer Analyse des Berlin-Institut für Bevölkerung und Entwicklung liefern tiefere Einblicke in die Zusammenhänge zwischen demografischen Faktoren und Preisveränderungen von Immobilien auf der Ebene von Kreisen und kreisfreien Städten, Stadtbezirken und Gemeinden. Im besonderen wurden die Preisveränderungen von Eigentumswohnungen, Häusern und Mietwohnungen betrachtet. Als Grundlage der Untersuchung dienten Preise der Plattform Immobilien Scout GmbH die durch eine hedonische* Bewertung in vergleichbare, standarisierte Objekte umgerechnet wurden. Nach einem Beobachtungszeitraum von fünf Jahren konnte auf Kreisebene ein deutlicher Zusammenhang zwischen der Bevölkerungsentwicklung und den Immobilienpreisen festgestellt werden. Bei einer jährlichen Veränderung der Bevölkerungszahl um ein Prozent, wurde ein Einfluss auf die Kaltmietpreise um 0,91 Prozent registriert. Der Einfluss auf Preise von Wohnungen betrug dem gegenüber 2,19 und bei Häusern 1,4 Prozent. Neben demografischen Einflüssen gibt es weitere Faktoren die sich auf die Preisentwicklungen auswirken, die aber trotz hedonischer Metrik nicht in der Analyse berücksichtigt wurden. Unter anderem gehören dazu die Attraktivität für Touristen, eine Qualifizierung der Anwohner und „Hinpendler“ sowie die Zahl die Erwerbstätigen gegenüber der Arbeitslosenquote.
Auf Ebene von Stadtbezirken, Gemeinden, Großstädten und Metropolen konnte kein aussagekräftiger Zusammenhang gefunden werden. Daraus kann gefolgert werden, dass demografische Veränderungen nur einen Teil der Immobilienpreisänderungen bedingen. Ausschlaggebende Faktoren auf diesen Ebenen sind beispielsweise Art und Zustand der Bebauung und die Lage innerhalb der Stadt. Zusätzlich konnte in dieser Analyse festgestellt werden, dass sich der Bevölkerungsrückgang einer ganzen Region auf die Immobilienpreise innerhalb des Stadtgebiets auswirkt. Diese Entwicklung erklärt man sich folgendermaßen: die schrumpfende Bevölkerungszahl ziehe eine eigentlich schwache Preisänderung nach sich. Darauf steige das Interesse weniger kaufkräftiger Investoren an attraktiven Stadtteilen und der Preis steigt. Dieser Effekt ist gerade in Großstädten gut erkennbar. Wer sich die Sache mal genauer, auch grafisch aufbereitet, ansehen möchte, hier lang zu der Studie demografischer Wandel.
* als hedonisch bezeichnet man eine Bewertungsmethode, die ein Objekt nach seinen inneren und äußeren Werten beurteilt. So wird versucht, neben quantitativen Größen auch qualitative Veränderungen statistisch zu erfassen.