Über zwei Millionen Mietverträge pro Jahr werden in Deutschland geschlossen. Bei einer solchen Zahl wundert es nicht, dass viele nicht der Norm entsprechen, defizitär oder gar ungültig sind. Wer beim wichtigsten Fundament zum guten Mietverhältnis alles richtig machen möchte, sollte einige Grundregeln beachten, die wir hier gerne zusammen gefasst haben.

Am Anfang eines jeden Mietverhältnisses steht ein Mietvertrag. Grundsätzlich ist jeder nachweislich abgeschlossene Vertrag gültig, auch wenn die Abmachungen nur mündlich getroffen wurden. Im Konfliktfall steht dann allerdings die Nachweisfrage im Raum: Wer hat wann was gesagt und wer hat es wie wahrgenommen. Um solche Mißverständnisse zu vermeiden, empfiehlt sich in jedem Fall die schriftliche Fixierung jedes Mietvertrages. Ist dieser juristisch einwandfrei formuliert und enthält alle relevanten Regelungen, ist die Grundlage für ein gutes Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter gelegt. Sachlich ist anzumerken, dass zu einem guten Verhältnis immer auch guter Wille und menschliche Integrität auf beiden Seiten, sowie kommuniktive Fähigkeiten beitragen: nicht alles ist in Wort und Metrik festzulegen.Fakt ist, im „realen Leben“ kommt es trotz mustergültigem Vetrag dennoch zu kleineren und größeren Konflikten zwischen Mietparteien. Leider landen solche Streitfälle dann vor Gericht. Ein umfassender Mietvertrag kann dann wirksam dazu beitragen, strittige Themen zu klären und Problemen im zu begegnen. Wie erwähnt: die Form eines Mietvertrags ist nicht festgelegt, jedoch ist in jedem Fall darauf zu achten, dass beide Seiten den gleichen Vertragbesitzen. Fehlt ein Absatz, oder wurde ein Absatz im Vertrag einer Seite ergänzt, ist ein Vertrag ungültig. Der jeweilige Vertrag der anderen Seite ist vom Vertragspartner zu unterzeichnen.Absolut pflichtig sind es nur einige wenige Dinge, die im Mietvertrag enthalten sein müssen. Dazu gehören die Namen beider Vertragspartner, und auch die Adresse der Immobilie und deren genaue Lage. Bei einem Vertrag für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist auch die Etage, in der sich die Wohnung befindet anzugeben. Die Höhe der Miete muss natürlich auch vertraglich festgelegt werden. Dass alle Mieten und Mietverträge innerhalb eines Hauses gleich sein müssen, ist ein verbreiteter Irrglaube. Das Landgericht Köln (Aktenzeichen: 6 S 269/09) klärte in einem Präzidenzfall, dass für Mieter kein Anspruch besteht im Rahmen eines Mehrparteienhauses Gleichbehandlung zu erfahren.In der Regel sind Mietverträge unbefristet. Eine Frist darf aber nur mit Begründung festgelegt werden, beispielsweise, wenn der Vermieter die Immobile bis zu einem bestimmten Zeitpunkt selbst oder für Verwandte benötigt. Die Höhe der Miete orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist aber frei vereinbar. Soll die Miete in Staffeln erhöht werden, muss der Vermieter dies im Mietvertrag deutlich machen. Mieterhöhungen dürfen stets nur einmal im Jahr erhoben werden. Das Kündigungsrecht des Mieters lässt sich vertraglich für bis zu vier Jahre festlegen. Die Höhe der Kaution darf maximal drei Kalt-Monatsmieten betragen, muss jedoch nicht erhoben werden. Außerdem ist es dem Mieter vorbehalten die Kaution zu drei Raten abzubezahlen. Beginn der Zahlung mit der ersten Monatsmiete.

Reparaturen in Mietwohnungen sind ein immer währender Quell für Streitigkeiten, im Grunde aber ist alles recht einfach zu geregelt. Unterschieden wird zwischen Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen. Zu den Schönheitsreparaturen zählt beispielsweise das Streichen der Wände. Ist dazu nichts im Mietvertrag vermerkt, trägt der Vermieter die Kosten. Es ist erlaubt im Mietvertrag einen Zeitraum festzulegen in welchen Abständen diese  Schönheitsreparaturen stattfinden müssen. Dieser Zeitraum muss jedoch „nachvollziehbar“ sein und sich an realen Abnutzungen orientieren. Verzichtet der Vermieter auf Schönheitsreparaturen von Seiten des Mieters während der Bewohnung, kann er nach dessen Auszug einen Teil der Renovierungskosten vom Mieter verlangen. Das muss jedoch in Form einer Abgeltungsklausel im Mietvertrag vermerkt sein.

Eine Kombination von Schönheitsreparaturen und teilweise Übernahme der Renovierungskosten sei unzulässig und mache beide Ansprüche des Vermieters ungültig. So entschied das Gericht in Karlsruhe (Aktenzeichen: VIII ZR 178/05). Defekte Rolladengurte, Steckdosen und Armaturen sind dem gegenüber Schäden, die zu den Kleinreparaturen zählen. Die Höhe, die der Mieter für solche Schäden zu zahlen hat sollte ebenfalls geregelt sein. Es sind de jure maximal 100 Euro pro Schaden, die der Mieter übernehmen muss. Die Jahreshöchstgrenze der Schäden darf nicht über acht Prozent des Mietpreises liegen.

Stichwort Haustiere: so manchem Menschen bester Freund ist in vielen Mietwohnung nicht erwünscht. Im Grunde ist die Haltung von Kleintieren, sofern sich diese im Käfig aufhalten, grundsätzlich gestattet. Größere Tiere dürfen vom Vermieter allerdings ausgeschlossen werden, was aber im Mietvertrag vorab vermerkt sein muss.

Des weiteren sind Sorgfaltspflichten des Mieters im Mietervertrag zu regeln, beispielsweise betreffend die Trocknung von feuchter Wäsche nach dem Waschen. Hier können Stockflecken und Schimmel die Folge sein, wenn nicht in dafür vorgesehen Räumlichkeiten wie Keller, Speicher oder Vorplatz agiert wird. Zudem hat der Mieter sich an die vereinbarte Nutzfläche zu halten. Eine Expansion in zum Beispiel den Vorplatz, den Gang oder anteilig den Garten über die Vereinbarung hinaus ist unzulässig und sollte klar ausgeschlossen bzw. unmissverständlich formuliert werden in einem Mietvertrag. Weitere Tipps finden Sie unter sz-immo.de. Gute Mietvertragsmuster zum kostenlosen Download finden Sie auf wohnungsboerse.net.