Letzte Woche ist mir was Witziges passiert. Also wirklich zum Schmunzeln. Ich bekam einen Anruf, die Frage: wie man am besten mit säumigen Mietern bzw. Nichtzahlern umgehe. Wir müssten doch hier ein standardisiertes Vorgehen haben, irgendeine Routine, wie man als Mehrfamilienhaus-Besitzer bzw. Vermieter an sein Geld komme. Wenn ein Mieter partout unregelmäßig oder auch mal gar nicht zahlt. Tatsache ist: wir kennen dieses Phänomen nicht. Obwohl wir seit den achtziger Jahren vermieten. Kein Spruch! Trotzdem habe ich ein paar Antworten für Sie.
Nach dem besagten Anruf und der im Raume stehenden Frage wie man in Chronologie am besten mit säumigen oder nicht zahlenden Mietern umgehe, habe ich mich mit zwei Makler-Kollegen ausgetauscht. Zusätzlich habe ich einen befreundeten Anwalt angerufen. Im Ergebnis habe ich folgenden Maßnahmenkatalog gegen unmoralische Mieter zusammengetragen:
Risiken vorbeugen
Vorsicht ist die Mutter der Porzellankiste. Lassen Sie sich von Ihren Mietern nicht über den Tisch ziehen und treffen Sie entsprechende Vorkehrungen.
- Eine Mietkaution verlangen
Maximal zulässig ist eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten. Die ist, zugegeben, je nach Klientel schwer durchsetzbar und wenn überhaupt oft nur in Raten aufzubringen. Trotzdem lohnt sich auch schon eine kleinere Kaution, um Ihnen etwas Absicherung gegen Zahlungsunfähigkeiten Ihrer Mieter zu geben. - Mietkürzungen streng prüfen
Sollte Ihr Mieter wegen Mängeln am Mietobjekt die Zahlungen kürzen oder einstellen, prüfen Sie genau, ob er damit im Recht ist. Nicht jeder Mangel berechtigt zu Zahlungseinschränkungen.
Gründe für eine Kündigung
Sollte es einmal Probleme mit den Zahlungen eines Mieters geben, ist es wichtig, sofort zu reagieren. Der Schaden wächst sonst immer nur weiter. Hier könnte eine Kündigung des Mieters angebracht sein.
- Zwei Monatsmieten fehlen
Sie dürfen kündigen, wenn sie einen Mietrückstand in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten verbuchen. Entweder, indem ein Mieter direkt zwei aufeinanderfolgende Monate nicht zahlt, oder, indem sich seine Schulden über eine längere Zeit hinweg aufsummieren. - Ständige unpünktliche Zahlungen
Außerdem ist eine Kündigung des Mieters ebenfalls gerechtfertigt, wenn er regelmäßig unpünktlich zahlt. Hier sind allerdings vorher drei Abmahnungen mit entsprechender Chance zur Besserung nötig. Bleiben diese unbeachtet, dürfen Sie kündigen.
Tipp: Achten Sie darauf, dass Ihre Abmahnung rechtlich einwandfrei formuliert ist. Vorlagen finden sich im Web.
Entstandene Schäden ausgleichen
Sollte der Mieter Ihnen immer noch Geld schuldig sein, wenn er die Wohnung verlässt, dann können Sie Ihr so genanntes „Vermieterpfandrecht“ in Anspruch nehmen.
- Pfand nehmen
Der Mieter muss seine Sachen in der Wohnung zurücklassen. „Seine“ bedeutet hierbei ausschließlich Hab und Gut, das sich im Mietobjekt und im Eigentum des Mieters befindet.
„Hiermit spreche ich, wegen Ihrer Mietrückstände, mein Vermieterpfandrecht an allen in die Mieträume eingebrachten und in Ihrem Eigentum stehenden Sachen aus.“ – So oder ähnlich könnte ein passendes Schreiben formuliert werden. - Pfand zu Geld machen
Nun geht es vor Gericht. Wenn Sie ein Zahlungsurteil gegen Ihren Mieter erreichen können, dürfen Sie alle als Pfand hinterlassenen Gegenstände verkaufen. Das kann natürlich seine Zeit brauchen, sollte aber in den meisten Fällen den entstandenen Schaden tilgen. Zumindest wenn Sie rechtzeitig reagiert haben.
Also: Wer seine Mieter, wie wir, mit viel Bedacht auswählt, dem bleiben diese Umstände erspart. Sollten sich doch einmal ein schwarzes Schaf in Ihr Mietobjekt einschleichen – reagieren Sie schnell und nehmen Sie alle Rechte in Anspruch, die Sie haben.