Schönheitsreparaturen sind im Gesetz nur wenig bis kryptisch geregelt. Einzelne Worte im Mietvertrag können eine Regelung hierzu legitim oder komplett rechtswidrig machen. Besser ist, schon vor dem Abschluss des Vertrags klare, rechtlich vertretbare Parameter festzulegen.

In jeglicher Weise ist es besser, Streitigkeiten mit den eigenen Mietern zu vermeiden und im Vorneherein Wege zur Einigung bei kritischen Fragen zu finden. Hier für Sie einige Streitpunkte, die im Punkto Schönheitsreparatur erfahrungsgemäß häufiger auftreten. Und etwas Hintergrund-Information dazu – damit Sie vorbereitet sind und wissen, wo Sie sich im Recht befinden.

Streitpunkt: Was zählt, was nicht?

Um von vorne herein Diskussionen über Wort-Definitionen zu vermeiden: „Schönheitsreparaturen“ sind mietrechtlich alles, was beim ganz normalen Wohnen abgenutzt wird und mit Tapeten, Farbe oder Gips wieder hergerichtet werden könnte. Es handelt auch vielmehr um eine ästhetische Gestaltung der vermieteten Wohnung also um eine wirkliche Renovierung. Also alles von Neuanstrich und Wandborte, über Heizung lackieren bis zum Ausbessern von Fensterrahmen, Türen, Einbauschränken und Dübellöchern. Ausbesserungen an Parkett, Teppich, Fenster und Türen von außen und größere Arbeiten am Mauerwerk zählen nicht dazu.

Streitpunkt: Wer zahlt, und was?

Die Lösung ist simpel gesagt und doch in der Praxis nur schwer zu überblicken: Der Mietvertrag entscheidet. Die Rechtsprechung aber sagt grundsätzlich, dass Mieter sich nicht an Kosten für Renovierungen beteiligen müssen. Ob ein Mieter also verpflichtet ist, die Immobilie bei seinem Auszug wieder in den ursprünglichen, unversehrten Zustand zu bringen, wird oft hier festgelegt. Dass die alte Tapete noch herunter muss oder Dübellöcher geschlossen werden hat sich inzwischen in der deutschen Mietkultur seitens der Mieter etabliert und wird erfahrungsgemäß meist akzeptiert. Generell gilt als Daumenregel, dass Sie Ihren Mieter nicht für mehr Schönheitsreparaturen aufkommen lassen können, als er selbst während seiner Zeit in der Immobilie Verschleiß produziert hat. Weiße oder tapetenlose Wände können Sie dabei allerdings nicht durchsetzen – jede halbwegs dezente Farbe oder Musterung gilt als zumutbar.

Streitpunkt: „Aber rechtlich muss ich gar nichts!“

Eine Klausel, die den Umgang mit Schönheitsreparaturen regelt, ist inzwischen beim Abschluss von Mietverträgen Gang und Gäbe. Pflicht-Zeitabstände für neues streichen, Eigenanteils-Höhen des Mieters, Übergabe-Zustände bei Auszug und Co. werden damit auf Gutdünken festgelegt. Starre Renovierungsfristen sind aber grundsätzlich unzulässig, außer Sie bauen eine Verallgemeinerung (z.B. „normalerweise“) im Vertrag stehen, ist eine Regelung mit Renovierungs-Fristen zulässig. Aber damit ist leider nicht alles unter Dach und Fach. Geht die Sache vor Gericht, stellt sich in den meisten Fällen heraus, dass die Verträge so, wie sie formuliert wurden, nicht gültig sind – und der Mieter wird von den meisten seiner Pflichten befreit. Eine Klausel, die den Mieter zur Anteilszahlung bei Renovierungen verpflichtet, gibt es gar nicht mehr. Ist eine solche ungültige Klausel im Vertrag enthalten, setzt der deutsche Mieterbund meist sogar durch, dass der Mieter sich überhaupt nicht an Schönheitsreparaturen beteiligen muss.

Streitpunkt: Wer muss ran?

Wer letztendlich die Reparaturen angehen muss, dass kann per Mietvertrag festgelegt werden. Aber Vorsicht: Versuchen Sie besser nicht, ihren (Ex-)Mieter dazu zu bringen, Arbeiten durchzuführen die er eigentlich nicht machen müsste. Macht er dies nämlich, ohne zu wissen, dass er eigentlich nicht muss, darf der Mieter nachträglich Kostenerstattung verlangen. Sind rechtsgültige Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unterschrieben worden, darf der Vermieter aber die Kaution einbehalten, sollte der ausziehende Mieter seinen Pflichten nicht nachkommen. Wenn Sie als Vermieter nicht selbst für die Renovierungsarbeiten aufkommen, und das ein Mieter übernimmt, dürfen Sie übrigens aber nicht vorgeben, ob der Mieter diese Arbeit selbst verrichtet oder jemanden dafür engagiert – das bleibt seine Entscheidung.