Kündigungen müssen nichts Unangenehmes oder Anrüchiges haben. Es gibt einfach Situationen in denen ein Vermieter ein Mietobjekt einer anderweitigen Nutzung zuführen muss und dann ist die Frage, wie man den formalen Akt richtig und für beide Seiten passend über die Bühne bringt. Wir fassen zusammen, worauf bei einer ordentlichen Kündigung zu achten ist und wie man als Vermieter vorgehen sollte, um allen Ansprüchen gerecht zu werden.
Möchte ein Vermieter aus berechtigtem Grund dem Mieter kündigen, muss er dabei gesetzliche Vorgaben genau einhalten, um die Rechtmäßigkeit der Kündigung nicht zu riskieren. Besonders das Einhalten der Kündigungsfrist ist wichtig. Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren beträgt die Frist drei Monate. Gekündigt werden muss bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats. Dabei gilt, dass eine Wohnung bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden kann. Das bedeutet: Kündigt der Vermieter die Wohnung am 3. April 2013, beendet er dadurch den Mietvertrag zum 31. Juni. Dabei gilt auch der Samstag als Werktag, sollte er der erste oder zweite Werktag eines Monats sein. Fällt allerdings der dritte Werktag auf einen Samstag, zählt er nicht, so dass sich die Frist bis zum folgenden Montag verlängert. Sonntage und Feiertage zählen generell nicht als Werktage.
Die kürzeste Frist von drei Monaten gilt, sollte die bisherige Mietdauer weniger als fünf Jahre betragen haben. Nach fünf und acht Jahren verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist jeweils um drei Monate auf sechs und neun Monate. An diesen Tatsachen können Sie als Vermieter nichts ändern. Und das ist gut so, denn der Mieter braucht bei einer Kündigung eine angemessene Frist um sich nach etwas Neuem umsehen zu können – besonders wenn die Initiative vom Vermieter ausging. Diese Fristen gelten selbst, wenn im Mietvertrag anderslautende Vereinbarungen getroffen werden. Solche Regelungen sind ungültig. Nur falls eine Wohnung ausdrücklich und ausschließlich zur vorübergehenden Nutzung überlassen wurde, kann als Ausnahmefall auch eine kürzere Frist vereinbart werden.
Für Gewerberäume gelten dagegen andere Fristen. Eine Kündigung muss hier bis zum dritten Werktag eines Kalenderquartals (drei Monate) für den Ablauf des folgenden Quartals zugegangen sein. Das bedeutet nun: Kündigt der Vermieter ein Büro am 3. April 2013, beendet er dadurch den Mietvertrag zum 30. September. Die Kündigungsfrist beträgt somit fast sechs Monate. Allerdings gilt bei der Vermietung von Gewerberäumen, dass die Vereinbarungen im Mietvertrag auch zugunsten oder zuungunsten des Vermieters abweichen können.
Um eine wirksame Kündigung auszusprechen, benötigt der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrags. Dabei kann es sich um eine Vertragsverletzung des Mieters handeln, die zuvor entsprechend abgemahnt wurde. Vor dem Aussprechen der Kündigung sollte noch einmal eine einvernehmliche Regelung über den Auszug des Mieters angestrebt werden. Falls es sich um eine gravierende Vertragsverletzung handelt, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann, sollte zugleich auch fristgerecht gekündigt werden. Neben dem Einhalten der Fristen müssen die Gründe, welche die Kündigung rechtfertigen, eingehend beschrieben sein. Eine Unterschrift des Vermieters darf zudem nicht fehlen. Ebenso sollte er darauf achten, dass er den fristgerechten und ordnungsgemäßen Zugang der Kündigung beim Mieter belegen kann. Soweit unsere Erfahrung zum Thema ordentliche Kündigung, wenn Sie weitere / anderslautende Fakten haben, nutzen Sie gerne die Kommentarfunktion. Wir sind nicht fähig oder befugt zu einer rechtlichen Beratung und als solche ist dieser aus Empirie zusammengestellte Artikel auch ausdrücklich nicht zu verstehen.
Grundsätzlich gilt: Reden Sie frühzeitig mit Ihren Mietern, sofern Sie Eigenbedarf anmelden bzw. ordentlich kündigen wollen. Mit einem offenen Wort sind wir in unseren Jahren immer am besten gefahren und tun es als Mehrfamilienhausbesitzer aus Überzeugung noch immer.