Wenn der Mieter ausreichend Platz in der Wohnung hat und ein berechtigtes Interesse für ihn spricht, kann er ein oder mehrere Zimmer untervermieten. Für den Vermieter ist es dann schwierig, die Untervermietung zu verweigern. Anders sieht es aus, wenn der Mieter die komplette Wohnung untervermieten möchte. In beiden Fällen gilt aber: Der Vermieter muss seine Erlaubnis erteilen.
Darüber, wie es nicht laufen darf bei der Untervermietung, hatten wir aus gegebenem Anlass bereits vor einigen Wochen berichtet. Heute differenzieren wir – aufbereitet aus journalistischen Quellen – wie es legitim laufen kann. Möchte ein Mieter eine komplette Wohnung bzw. auch nur einzelne Räume untervermieten, benötigt er dazu die Erlaubnis seines Vermieters. Jedoch gibt ihm § 553 Absatz 1 BGB zumindest einen Anspruch auf die Untervermietung für einen Teil des Wohnraums, wenn er ein berechtigtes Interesse daran vorweisen kann. Das liegt vor, wenn der Mieter sachliche und wirtschaftliche oder persönliche Gründe vorbringen kann. So kann ein Grund sein, dass der Mieter nicht mehr über die finanziellen Mittel wie beim Abschluss des Mietvertrags verfügt. Wichtig dabei ist zudem, dass dieser Zustand erst nach dem Abschluss des Mietvertrags entstanden sein darf.
Auch eine längere Abwesenheit des Mieters kann das Interesse begründen. Daneben kommen auch familiäre und persönliche Gründe für eine Untervermietung in Betracht. Auch die Aufnahme der Freundin oder des Freunds in die Wohnung zählt dazu, da der nicht genauer zu erklärende Wunsch, eine nicht eheliche Lebensgemeinschaft zu begründen oder fortzusetzen, meistens als berechtigtes Interesse ausreicht. Verweigert der Vermieter hier ohne einen ausreichenden Grund die Erlaubnis, kann der Mieter sogar das Mietverhältnis mit Frist von drei Monaten kündigen. Wird eine Wohnung dagegen ohne die Erlaubnis untervermietet, kann der Vermieter dem eigentlichen Mieter auch außerordentlich kündigen. Dazu muss er die Untervermietung allerdings beweisen. Ausreichen kann dazu unter Umständen bereits das Vorhandensein eines Namensschilds des Untermieters an der Türklingel oder am Briefkasten.
Daher sollte die Erlaubnis zur Untervermietung beim Vermieter grundsätzlich schriftlich beantragt werden. Ebenso sollte der Vermieter dann auch nur schriftlich antworten. Wurde die entsprechende Erlaubnis erteilt, kann diese zunächst nur eine bestimmte Person betreffen. In diesem Fall muss der Mieter jede weitere Untervermietung wieder genehmigen lassen. Spricht der Vermieter allerdings ein generelles und nicht auf eine bestimmte Person bezogenes Recht der Untervermietung aus, so muss der Mieter nur den Name seines aktuellen Untermieters mitteilen. Verweigert er die Auskunft über den Untermieter oder über den Inhalt des Untermietvertrags, gibt es für ihn keinen generellen Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung. Zum Einkommen oder zur Bonität des Untermieters muss der Mieter gegenüber dem Vermieter aber keine Angaben machen. Ist dem Vermieter eine Untervermietung nur bei angemessener Erhöhung der Miete zuzumuten, kann er die Erlaubnis nach § 553 Absatz 2 BGB davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt (Untermietzuschlag).
Ebenso kann nach § 553 Absatz 1 BGB der Vermieter eine Untervermietung verweigern, wenn beispielsweise die Person des Untermieters im Speziellen eine Überlassung der Wohnung für ihn nicht zumutbar machen würde. In den meisten Fällen kann er das aber erst nach dem Beginn der Untermietung feststellen. Zudem kann er die Erlaubnis verweigern, wenn durch die Untervermietung die Wohnung übermäßig belegt werden würde. Unsere Co-Quellen: focus.de, immobilienscout24.de, finanztip.de, gesetze-im-internet.de