Eine sogenannte Saldoklage, mit der Mietrückstände aus einem mehrere Jahre umfassenden Zeitraum geltend gemacht werden, ist laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs zulässig. Vermieter können dadurch über einen längeren Zeitraum offene Mieten ohne eine genauere Aufschlüsselung einzelner Monate per Einzelbetrag einklagen. Denn dies ist weder für die Gültigkeit der gerichtlichen Entscheidung noch für eine möglicherweise folgende Vollstreckung von Bedeutung.

Dem Urteil, das durch den Bundesgerichtshof am 9. Januar 2013 im Namen des Volkes erging, lag der folgende Sachverhalt zugrunde: Zwischen Mieter und Vermieter bestand bis Ende 2003 ein befristeter Mietvertrag. Die ehemaligen Mieter wohnten allerdings nach dessen Ende bis Ende März 2010 weiterhin in der Wohnung. Bis November 2009 zahlten sie die vereinbarte Grundmiete weiter, anschließend leisteten sie mehrere Einzelbeträge. Der Vermieter verlangte allerdings eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, ohne allerdings genau aufzuschlüsseln, für welchen Monat welcher Betrag nachgezahlt werden müsse.

Vorinstanzen hatten die Forderung des Vermieters deshalb als unzureichend und zu ungenau angesehen und sie daher ohne inhaltliche Prüfung abgewiesen. Dabei wurde gefordert, dass der Vermieter konkretere Angaben zu den Forderungshöhen mache. Die Richter an BGH vertraten eine andere Auffassung: Die Klage sei zulässig (BGH VIII ZR 94/12). Eine Saldoklage sei ausreichend bestimmt und stehe auch dann im Einklang mit der Vorschrift des § 253 Abs. 2 ZPO, wenn der über einen bestimmten Zeitraum für jeden Monat begehrte Rückstand nicht einzeln beziffert werde. Mit dieser Entscheidung verwiesen die Richter die Sache zur erneuten Verhandlung zurück an das Landgericht, die zuvor die Klage als unzulässig abgewiesen hatte.

Damit korrigierten die Bundesrichter eine bislang in der Rechtsprechung und Mietrecht-Literatur vertretene Auffassung. Die Richter argumentierten, dass für die Zulässigkeit einer solchen Klage ein fest umrissener Anspruch genüge, der den gerichtlichen Entscheidungsumfang abstecke sowie Inhalt und Umfang einer Entscheidung erkennen lasse. Das Urteil steht somit in einer Reihe mit weiteren Urteilen der letzten Zeit, in denen der BGH formalrechtliche Verordnungen zurückdrängt und Hürden für die zugrunde liegenden Auseinandersetzungen aus dem Weg räumt.

Hinweis: Das Urteil bedeutet allerdings nicht, dass ab sofort alle Mietrückstände mit einer Saldoklage eingefordert werden können. Vielmehr wird ein Vermieter gerade bei langen Mietverhältnissen, bei denen der säumige Mieter ‚dann und wann mal‘ eine Teilzahlung geleistet hat, auch weiterhin seine Forderungen für einzelnen Monate auflisten müssen.

Quellen:
Haufe Online
Der Mietrechtsberater, Verlag Dr. Otto Schmidt
Entscheidung des BGH als PDF