Vermieter aufgepasst: Nur wenn die Wohnung zu 100 Prozent in Ordnung ist, muss der Mieter auch 100 Prozent Miete bezahlen. Bestehen Mängel, ist der kritische Mieter oft berechtigt, seine Miete zu mindern. Laut Rechtsprechung spielt es dabei keine Rolle, ob der Vermieter an den Mängeln Schuld trägt – er muss in jeden Fall eine einwandfreie Wohnung zur Verfügung stellen.

Ein Tipp vorab aus Jahrzehnte langer Erfahrung und tausenden von angenehmen Mietverhältnissen: Wer mit seinen Mietern ein gutes, menschliches Verhältnis hat und pflegt und allseits einen fairen, marktgerechten Mietzins hat … der wird mit seinen Mietern immer reden können und nicht in solche juristischen Dialoge geraten. Allgemein gilt aber: Mieten bzw. Mietminderung aus allen möglichen Anlässen können immer wieder Anlässe für Konflikte sein. Die immer gleich lautende Frage: Für welche Mängel muss der Vermieter aufkommen, für welche ggf. der Mieter selbst? Beispiele: Sind in einer möbliert gemieteten Wohnung Einrichtungsgegenstände defekt, ist der Vermieter für die Instandsetzung zuständig. Sollten Mängel durch einen verstopften Abfluss, einen kaputten Kühlschrank der Einbauküche oder defekte Rollladen bestehen, kann die Miete gemindert werden. Die Höhe der Minderung hängt allerdings stark vom Grad der Beeinträchtigung ab. Funktioniert im Winter die Heizung nicht oder kommt aus der Leitung nur noch kaltes statt warmes Wasser, so gilt das beispielsweise als ein gravierender Mangel. Der Vermieter ist gut beraten, diesen so schnell wie möglich zu beseitigen. Denn obwohl hier keine einheitliche Richtung in den Urteilen besteht, gibt es Fälle, in denen der Mieter bis zur Reparatur überhaupt keine Miete zahlen musste.

Schimmel gehört mit zu den häufigsten Gründen, weshalb sich Vermieter und Mieter vor Gesicht treffen. Weil er gesundheitsgefährdend ist, tut eine schnelle und gründliche Beseitigung Not. Ist ein Baumangel und nicht etwa ein falsches Mieterverhalten beim Austausch von feuchter Raumluft die Ursache für den Schimmelbefall, besteht auch hier die Möglichkeit zur Mietminderung. Können Fenster nicht vollständig geschlossen werden, besteht zum einen ein Sicherheitsrisiko, zum anderen treibt der ständige Austausch von warmer zu kalter Luft die Nebenkosten in die Höhe. Auch ein solches Manko kann dementsprechend die Miete vermindern. Auch die Belästigung durch Lärm kann zur Minderung führen. Dazu zählen ständig laute Partys in der Nacht und ununterbrochen bellende Hunde. Spielende oder schreiende Kinder gelten allerdings nicht als Lärmquelle. Auch umfangreiche Bau- oder Sanierungsmaßnahmen am Haus, die sich über einen längeren Zeitraum erstrecken und eine extrem hohe Lärmbelastung verursachen, können eine Mietminderung von bis zu 60 Prozent rechtfertigen. Gleiches gilt auch bei Straßenarbeiten direkt vor dem Haus. Sollte die Wohnung durch Bauarbeiten nur eingeschränkt nutzbar sein, muss dies der Mieter ebenfalls nicht ohne weiteres hinnehmen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Baufolien die Fenster verdecken, der Balkon nicht benutzbar ist oder schaulustige Bauarbeiter ins Schafzimmer glotzen.

Ursache kann auch sein, dass relevante Einrichtungen für längere Zeit nicht benutzbar sind. Unter diese Kategorie fallen beispielsweise eine defekte Sprechanlage oder ein nicht benutzbarer Aufzug. Auch Allgemeinplätze wie Flure, Treppenhaus, Tiefgarage und, falls vorhanden, benutzbare Gärten oder Grünflächen müssen vom Vermieter durch Renovierung oder Pflege instand gehalten werden. Fehlerhafte Angaben im Mietvertrag, beispielsweise eine falsche Größe der Wohnung, kann auch dazu führen, dass der Mieter berechtigt ist, sein Entgelt entsprechend zu verringern. Das gilt, wenn die Wohnung um mehr als zehn Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben.

Dass ein Grund für eine gerechtfertigte Mietminderung besteht, muss ein Mangel jedoch erheblich sein. Kleine Schönheitsfehler oder an den Haaren herbeigezogene Makel berechtigen den Mieter noch nicht, eigenmächtig die Miete zu kürzen. Tut er das doch, ist wiederum der Vermieter zur Kündigung aufgrund des Mietrückstands berechtigt. Deshalb raten wir: Erstes Ziel sollte stets eine einvernehmliche Beseitigung von bestehenden Mängeln sein, so dass der Vermieter weiter mit seiner vollen Miete rechnen und einen zufriedenen Mieter als Vertragspartner vorfinden kann. Diese Reflektionen stammen aus eigener Erfahrung, die Sammlung der Gründe für Mietminderung ebenso wie zsätzlich über die Quelle zuhause.de