Die Entscheidung ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliege oder nicht, obliegt dem Finanzamt bzw. im Streitfall den Gerichten. Über einen kniffligen Fall berichtete jetzt der IVD Newsletter. Mit nicht unerheblichen Folgen für den Verkäufer. Denn im „Pro-Fall“ ist meist nicht nur die Höhe des Gewinns umstritten. Auch die Frage, ob der Grundstückshändler seine Bücher per einfacher Überschussrechnung führen darf oder eine aufwändigere Bilanzierung notwendig ist.
Woran das Kriterium „gewerblicher Grundstückshandel“ festgemacht wird, wurde jetzt im Newsbrief des IVD diskutiert. Exemplarisch steht ein Fall-Beispiel des Finanzgerichts zu einem zweifelhaften privaten An- und Verkauf von Grundstücken zur Debatte. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hatte hier mit seinem Urteil vom 20. März 2012 (Az. 11 K 11159/07) entschieden, dass ein buchführungspflichtiges Handelsgewerbe vorliege, wenn innerhalb von wenigen Jahren elf unbebaute Grundstücke erworben und in 108 Parzellen aufgeteilt und verkauft werden. Auf einen gewerblichen Grundstückshandel deutet es dann hin, wenn potentielle Käufer akquirieren und rechtliche Auseinandersetzungen mit den Käufern geführt werden. Auch die Vielzahl an Geschäftsvorfällen und eine teilweise Fremdfinanzierung weise darauf hin. Ein Kläger erwarb in den Jahren 1999 bis 2007 elf unbebaute Grundstücke, teilte sie in Parzellen auf und führte eine Erschließung der Grundstücke durch. Dann verkaufte er die erschlossenen 108 Parzellen unter Einschaltung von Maklern und Bauunternehmen an interessierte Hausbau-Kunden. 2003 ermittelte der Kläger seinen Gewinn nach § 4 Abs. 3 EStG per Überschussrechnung und ermittelte dabei einen Verlust in Höhe von rund 191.000 Euro.
Das zuständige Finanzamt führte daraufhin eine Außenprüfung durch. Dabei vertraten die Prüfer die Ansicht, dass der Kläger den Gewinn für 2003 nach § 4 Abs. 1 EStG – entspricht Bilanzierungspflicht – hätte ermitteln müssen, weil Art und Umfang seines Unternehmens einen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb erforderten. So errechneten die Prüfer einen Gewinn in Höhe von rund 197.000 Euro und das Finanzamt erließ einen Änderungsbescheid der Einkommensteuer. Der Kläger argumentierte dem gegenüber, er habe nur mit unbebauten Grundstücken gehandelt. Planungen seien nicht notwendig gewesen. Auch eine langfristige Finanzierung oder die Vermarktung nicht. Er habe kein Anlage- und Betriebskapital sowie kein Personal beschäftigt. Die Buchführungsvorgänge seien über eine einfache Software erfasst worden. Der Zahlungsverkehr sei überschaubar gewesen.
Der Begründung stimmten die Richter allerdings nicht zu. § 4 Abs. 3 EStG gelte für den Kläger nicht, denn er sei nach § 140 AO in Verbindung mit §§ 238, 242 HGB und mit § 1 Abs. 2 HGB gesetzlich dazu verpflichtet, Bücher zu führen und regelmäßige Abschlüsse zu erstellen. Der Kläger sei Kaufmann im Sinne des § 1 Abs. 1 HGB. Denn im Jahr 2003 betrieb er unzweifelhaft einen gewerblichen Grundstückshandel. Bei der Beurteilung „gewerblicher Grundstückshandel“ ja oder nein orientierte sich das Gericht unter anderem am Umfang der An- und Verkaufsgeschäfte, an der Komplexität von Vorgängen zur Beschaffung der Grundstücke und Veräußerung der Parzellen, an den erheblichen Baumaßnahmen während der Besitzzeit, an der typischerweise erfolgten Kreditfinanzierung, an der Gewährung von Zahlungszielen und am Bestand des Umlaufvermögens.
Quellen und weitere Informationen: www.ivd.net, www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de. Im Text genannte Rechtsvorschriften zum Nachlesen: § 4 EStG, § 140 AO, § 1 HGB, § 238 HGB, § 242 HGB.