Eigenbedarf ist wohl der bekannteste und häufigste Grund für die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter. Es gilt, den rechtlichen Rahmen zu beachten und unbillige Härten zulasten des Mieters zu vermeiden. Leider ist die Missbrauchsquote hoch, daher entscheidet oft das Gericht. Wer den Eigenbedarf nur vortäuscht, um sich eines Mieters zu entledigen, könnte das am Ende teuer bezahlen.

Als Vermieter gilt, wer bei der Kündigung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Besonders beim Kauf eines Ein- oder Mehrfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung kommt es häufig zum Anmelden von Eigenbedarf durch den neuen Eigentümer. Das Recht, Eigenbedarfskündigung anzumelden, steht aber nicht jedem Vermieter zu. Tritt beispielsweise eine juristische Person als Vermieter auf, kann diese keinen Eigenbedarf geltend machen.

Die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf ist für Mietverhältnisse über Wohnraum gesetzlich in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt. Dort steht geschrieben: „Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.“ Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“.

Die Kündigungsfrist ergibt sich aus § 573c BGB. Demnach ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ende des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um drei Monate. Das bedeutet: drei Monate bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren, sechs bei einer Mietdauer bis zu acht Jahren und neun bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren.

Warum so viele Eigenbedarfskündigungen vor Gericht landen, ist die hohe Missbrauchsquote. Ob der juristische Streit mit dem Mieter vorprogrammiert ist, liegt meist daran, ob der Eigenbedarf ordentlich und nachvollziehbar begründet ist. Die Wirksamkeit der Kündigung ist davon abhängig, wie glaubhaft der Vermieter den Eigenbedarf nachweisen kann. Nur der Wunsch, die Wohnung beziehen zu wollen, reicht nicht aus. Der Vermieter muss schriftlich darlegen, für wen er die Wohnung benötigt und welches Interesse diese Person an der Wohnung besitzt.

Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes liegt nur dann vor, wenn der Vermieter den Wohnraum für sich, eine zu seinem Hausstand gehörende Person – zum Beispiel eine Pflegekraft – oder für einen Familienangehörigen benötigt. Zu den Familienangehörigen, zu deren Gunsten wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann, gehören Eltern, Kinder, Enkel, Geschwister, Nichten und Neffen. Bei keiner Verwandtschaft muss eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung nachgewiesen werden.

Wenn die Kündigung ausgesprochen wurde, kann der Mieter Widerspruch erheben. Sofern die Kündigung eine Härte darstellen würde, die auch unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters nicht zu verlangen ist, wird festgelegt, dass das Mietverhältnis noch eine Zeit lang fortgesetzt wird. Die Kündigung kann unwirksam sein, wenn der Vermieter dem Mieter eine freie, ähnliche Wohnung im selben Mehrparteienhaus oder derselben Wohnanlage nicht anbietet. Lässt sich zudem im Nachhinein feststellen, dass der Eigenbedarf des Vermieters nur vorgetäuscht war, steht dem Mieter ein Anspruch auf Schadenersatz zu. Dieser kann die Umzugskosten, Maklerkosten und Renovierungskosten sowie höhere Mietkosten für die neue Wohnung umfassen. Unsere eigenen Erfahrungen haben wir ergänzt durch folgende Quellen: Wikipedia, Legal Tribune Online, Gesetze im Internet. Lesen Sie dazu auch einen unserer früheren Artikel dieses Magazins zum Thema „Grünes Licht auch bei Konversion von Wohn- in Gewerberaum“.