Mehrfamilienhaus Magazin https://www.mehrfamilienhaus-magazin.de Fundiertes, aktuelles Wissen für Immobilienbesitzer Fri, 18 May 2018 12:50:25 +0000 de-DE hourly 1 https://wordpress.org/?v=4.9.6 Urteil: Geruchsbelästigung durch den Mieter ist ein Kündigungsgrund https://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/02-recht-steuern/urteil-geruchsbelaestigung-durch-den-mieter-ist-ein-kuendigungsgrund https://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/02-recht-steuern/urteil-geruchsbelaestigung-durch-den-mieter-ist-ein-kuendigungsgrund#respond Wed, 16 May 2018 08:30:53 +0000 http://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/?p=2430 Normale Wohngerüche die in den eigenen vier Wänden verbleiben sind in der Regel Sache des Mieters. Anders sieht es aus, wenn der Geruch in die Flure und die öffentlichen Bereiche des Hauses zieht und somit andere Mieter stört. Hier kann es im schlimmsten Fall zur Kündigung der Wohnung kommen. Doch wo liegen die Grenzen der […]

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Normale Wohngerüche die in den eigenen vier Wänden verbleiben sind in der Regel Sache des Mieters. Anders sieht es aus, wenn der Geruch in die Flure und die öffentlichen Bereiche des Hauses zieht und somit andere Mieter stört. Hier kann es im schlimmsten Fall zur Kündigung der Wohnung kommen. Doch wo liegen die Grenzen der Geruchsbelästigung?

Wer regelmäßig in seiner Wohnung Mittagessen kocht oder raucht. Wer eine gewisse Menge Haustiere besitzt oder ab und an die Körperhygiene vergisst der läuft sicherlich nicht Gefahr, seine Wohnung zu verlieren. Anders sieht es aus, wenn Großküchen im Haus betrieben werden, die Nachbarin plötzlich 27 Katzen hält oder der Nachbar jeden Tag auf dem Balkon Kette raucht. Für das Zusammenleben von Menschen gibt es tolerierbare Grenzen des Zumutbaren, auch in Sachen Geruch. Schwierig wird es manchmal, diese Grenzen zu erkennen und einzuhalten, denn was für den Einen schon belästigend ist, empfindet der Andere noch als durchaus akzeptabel. Deswegen beschäftigen sich regelmäßig die Gerichte mit der Frage, wann besteht eine Geruchsbelästigung und wie ist diese am besten abzustellen, damit das häusliche Miteinander unter den Mietparteien wieder funktioniert?

Wie viel Geruchsbelästigung ist zu ertragen?

Zunächst gilt es, das Problem näher zu klassifizieren und den Vermieter darauf aufmerksam zu machen. Hier kann es helfen, wenn Mieter eine Art Geruchsprotokoll anfertigen und notieren, wann und in welcher Häufigkeit das Problem auftritt. Außerdem kann es nützlich sein, Zeugen zu benennen die ebenfalls unter dem Geruch leiden. Nun liegt es zunächst in der Verantwortung des Vermieters, dem Problem nachzugehen und den Hausfrieden wieder herzustellen. Kommt es nicht zur Einigung, kann ein Gerichtsverfahren im schlimmsten Fall unabwendbar sein. Dann droht demjenigen, der üble Gerüche produziert, eine Kündigung der Wohnung oder zumindest ein Abstellen eben dieser Gerüche. Im Falle der Katzenbesitzerin bedeutete das, dass sie alle Katzen bis auf zwei gemäß dem Gerichtsurteil abgeben musste. Ein Kettenraucher wurde sogar aus seiner Wohnung gekündigt, weil die Nachbarn des ständige Rauchen auf dem Balkon nicht mehr ertragen konnten und wollten. Die Kosten für solche Prozesse tragen dann die Verlierer des Verfahrens, deshalb schon allein sollte allen Beteiligten bei solchen Streitigkeiten daran gelegen sein, das Problem außergerichtlich zu lösen.

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Mietrecht im Homeoffice: Was Sie als Mieter dürfen und was nicht https://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/02-recht-steuern/mietrecht-im-homeoffice https://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/02-recht-steuern/mietrecht-im-homeoffice#respond Fri, 20 Apr 2018 09:14:51 +0000 http://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/?p=2420 Im Mietrecht gibt es einige Paragraphen die schwammig bleiben und genauerer Erklärung bedürfen. Einer davon ist der Bereich der Objektnutzung. Ein Lehrer der die Klassenarbeiten in seinem heimischen Wohnzimmer korrigiert darf dies natürlich tun ohne das seinem Vermieter mitzuteilen. Wer allerdings seinen gesamten Lebensunterhalt von zuhause aus verdient, der könnte ein gewerblicher Nutzer sein und das wiederum muss kommuniziert werden. Wann welche Aktion gilt, hängt vom Einzelfall ab.

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Im Mietrecht gibt es einige Paragraphen die schwammig bleiben und genauerer Erklärung bedürfen. Einer davon ist der Bereich der Objektnutzung. Ein Lehrer der die Klassenarbeiten in seinem heimischen Wohnzimmer korrigiert darf dies natürlich tun ohne das seinem Vermieter mitzuteilen. Wer allerdings seinen gesamten Lebensunterhalt von zuhause aus verdient, der könnte ein gewerblicher Nutzer sein und das wiederum muss kommuniziert werden. Wann welche Aktion gilt, hängt vom Einzelfall ab.

Klassenarbeiten korrigieren, Bankgeschäfte erledigen, Kundentelefonate führen, Kinder beaufsichtigen. Immer mehr Menschen arbeiten von zuhause aus. Das Thema Home Office ist längst ein echter Trend, denn so bleibt die Arbeit flexibel. Allerdings gibt es hierbei Einschränkungen für Mieter, denn längst nicht jede Nutzung der eigenen Wohnung ist zulässig. Wo dabei eine Grenze zu ziehen ist gestaltet sich allerdings schwierig. So ist es natürlich durchaus möglich, dass Lehrer ihre Klassenarbeiten am Schreibtisch korrigieren der in ihrem Wohnzimmer steht. Auch die Einrichtung eines Arbeitszimmers ist prinzipiell nicht verboten. Schwierig wird es allerdings bei gewerblicher Nutzung, wenn zum Beispiel Kunden ein und ausgehen oder Schilder für Werbezwecke an der Haustüre angebracht werden. Spätestens dann muss ein Gespräch mit dem Vermieter erfolgen um zu klären, inwieweit das zulässig ist und nicht gegen den Mietvertrag verstößt.

Offenheit zählt

Im schlimmsten Fall kann der Mieter eine Kündigung aussprechen oder das Gewerbe von zuhause aus schlichtweg verbieten. Das gilt insbesondere, wenn damit die Wohnqualität der übrigen Parteien eingeschränkt ist. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn eine Tagesmutter mehrere Kinder am Tage betreut oder bei einem Nagelstudio die Kunden ein- und ausgehen. Schwieriger wird die Sachlage, wenn es sich zwar um ein Gewerbe handelt und damit das komplette Gehalt verdient wird,  aber dabei in keinster Form räumliche oder sonstige Einschränkungen für die übrigen Mieter zu befürchten sind. Es lassen sich schließlich schon Millionenbeträge am eigenen Laptop verdienen, ohne dass dafür jemand das Haus verlassen muss. Ob in solchen Fällen ebenfalls eine Kündigung ausgesprochen werden kann, oder die gewerbliche Nutzung der Räumlichkeiten hinzunehmen ist, bleibt eine Einzelfallentscheidung. In jedem Fall ist es sinnvoller, das Thema mit dem Vermieter offen zu besprechen und ihn nicht in Unwissenheit zu lassen vor allem deshalb nicht, weil für das Gewerbe andere Kündigungsfristen gelten als für normale Wohnungsmietverträge.

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Vermieterrecht: Schnellere Schadensersatzansprüche nach Auszug https://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/02-recht-steuern/vermieterrecht-schnellere-schadensersatzansprueche-nach-auszug https://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/02-recht-steuern/vermieterrecht-schnellere-schadensersatzansprueche-nach-auszug#respond Sun, 04 Mar 2018 12:43:19 +0000 http://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/?p=2417 Hinterlässt ein Mieter die Wohnung nach seinem Auszug beschädigt, können Vermieter einer aktuellen Entscheidung des BGH jetzt schneller Schadensersatzansprüche geltend machen. Bisher galten länger Fristen, die dem Mieter die Chance geben sollten, die Schäden selbst zu beseitigen.

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Hinterlässt ein Mieter die Wohnung nach seinem Auszug beschädigt, können Vermieter einer aktuellen Entscheidung des BGH jetzt schneller Schadensersatzansprüche geltend machen. Bisher galten länger Fristen, die dem Mieter die Chance geben sollten, die Schäden selbst zu beseitigen.

Ausgangspunkt für ein aktuelles Gerichtsurteil zu Gunsten des Vermieters war eine Klage eines Mieters aus Bayern, der sich gegen die Zahlung von Schadensersatz an seinen Vermieter wehrt. Dieser legte ihm unter anderem Schimmelbefall in mehreren Räumen, schlechte Pflege der Badezimmerarmaturen und Lackschäden an der Heizung zu Lasten, für die er Schadensersatz forderte. Der Mieter wollte diesen nicht zahlen und zog vor Gericht, scheiterte aber.

Laut einem Urteil des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (BGH) in Karlsruhe dürfen Vermieter durchaus sofort Schadensersatz von ihren Mietern einfordern, wenn sie ihre Obhutspflicht verletzen und das Mietgut nicht pfleglich behandeln. In diesen Fällen ist eine vorherige Fristsetzung zur Schadensregulierung nicht notwendig.

In solchen Fällen würde auch § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB nicht greifen, wonach es bei einer schlechten oder gar keiner Erfüllung der Leistungspflichten einen fristgesetzten Schadensersatz zu begleichen gäbe. Bei der Übergabe einer Wohnung sei schließlich vom Vermieter zu erwarten, dass er diese als Nebenleistungserfüllung eben vernünftig gepflegt wieder übergibt.

Ist dies nicht der Fall, kann der Vermieter die entstandenen Schäden vom Mieter sofort und ohne Fristen einfordern, um seinerseits die Schäden zu regulieren und das Objekt für einen Nachmieter wieder instand zu setzen.

Im oben beschriebenen Fall erhielt der Vermieter einen Schadensersatz in Höhe von 5.171 Euro, plus Zinsen. Für Vermieter ergibt es sich diesem Urteil ein sicherer Standpunkt bei der Einbehaltung von Kautionsgeldern zur Regulierung von entstandenen Schäden, ohne lange Umwege und direkt. Allerdings auch nur dann, wenn es sich wirklich um eine Nichterfüllung der Nebenpflicht zur Pflege des Objekts handelt.

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Mehrfamilienhaus erzeugt Strom und speichert die Energie https://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/01-allgemein/mehrfamilienhaus-erzeugt-strom-und-speichert-die-energie https://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/01-allgemein/mehrfamilienhaus-erzeugt-strom-und-speichert-die-energie#respond Tue, 27 Feb 2018 14:46:54 +0000 http://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/?p=2413 Noch vor kurzem war ein energieautarkes Mehrfamilienhaus absolute Zukunftsmusik. Doch nun ist es der Umwelt Arena Schweiz gelungen, ein solches Projekt zu realisieren. Das erste Haus dieser Art begeistert mit unzähligen Features, die die Umwelt nachhaltig entlasten.

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Noch vor kurzem war ein energieautarkes Mehrfamilienhaus absolute Zukunftsmusik. Doch nun ist es der Umwelt Arena Schweiz gelungen, ein solches Projekt zu realisieren. Das erste Haus dieser Art begeistert mit unzähligen Features, die die Umwelt nachhaltig entlasten.

Ein Haus, das Energie produziert und diese auch für spätere Zeiten zwischenspeichern kann und zudem möglichst kostengünstig umgesetzt wird, war das große Ziel des Projektes. Inzwischen ist es fertiggestellt und überzeugt auf ganzer Linie.

Mehrfamilienhaus mit Energiezukunft: Komplexe Umsetzung einer zukunftsweisenden Vision

Das erste Mehrfamilienhaus, das absolut energieautark arbeitet, steht seit kurzem in Zürich-Leimbach. Das Elf-Familienhaus versorgt sich komplett selbst mit Energie und entlastet die Umwelt damit enorm. Interessante Features sind in dieses gigantische Projekt integriert, von denen viele bis vor kurzem noch absolut utopisch klangen.

Dabei handelt es sich um eine Kombination aus energieproduzierenden Geräten und einer komplexen Lösung zur Zwischenspeicherung der überschüssigen Energie.

Photovoltaikanlagen auf dem Dach und an den Fassaden

Eine wesentliche Besonderheit an diesem Mehrfamilienhaus sind die installierten Photovoltaikanlagen auf dem Dach und an den Fassaden. Diese sind so installiert, dass sie einzeln montiert und demontiert werden können. Die gesamte Fassade ist mit diesen Modulen versehen. Sollte eines reparaturbedürftig sein, kann dieses einzeln problemlos entfernt werden. Interessant ist auch die Planung der Photovoltaikanlage. Die gesamte Anlage besteht aus unzähligen Modulen gleicher Größe, was sich wiederum auf die tatsächlichen Kosten des Projektes auswirkt.

Zu viel Strom im Sommer, zu wenig im Winter – es gibt eine Lösung

Photovoltaikanlagen produzieren meist mehr Strom im Sommer als tatsächlich benötigt wird. Dafür gibt es in den Wintermonaten regelmäßige Stromdefizite. Um dies zukünftig auszubalancieren, wurde in dieses Projekt eine effiziente Lösung eingebaut. Dabei handelt es sich um eine Power-to-Gas-Anlage, die die überschüssige Energie ganz einfach umwandelt. Später kann diese dann bei Bedarf wieder abgerufen werden.

Dies ist nur eines von zahlreichen, attraktiven Features, die das energieautarke Mehrfamilienhaus zu bieten hat.

Auch an die erneuerbare Mobilität wurde gedacht. So besteht mit diesem energieautarken Haus die Möglichkeit, Elektro- und Gasfahrzeuge direkt am Gebäude aufzuladen. Dies funktioniert mit Hilfe der integrierten Power-to-Gas-Anlage.

Insgesamt betrachtet, hält das energieautarke Mehrfamilienhaus eine deutliche Entlastung für die Umwelt bereit. Dieses Projekt könnte wegweisend für zukünftige, umweltschonende Bauprojekte werden.

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Das müssen Vermieter 2018 wissen https://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/04-markt-aktuell/das-muessen-vermieter-2018-wissen https://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/04-markt-aktuell/das-muessen-vermieter-2018-wissen#respond Fri, 19 Jan 2018 12:19:50 +0000 http://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/?p=2405 Der 1. Januar war auch in diesem Jahr wieder Stichtag für zahlreiche gesetzliche Änderungen. Wir stellen Ihnen die für Vermieter interessanten Neuerungen vor.

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Der 1. Januar war auch in diesem Jahr wieder Stichtag für zahlreiche gesetzliche Änderungen. Wir stellen Ihnen die für Vermieter interessanten Neuerungen vor.

Die vielleicht umfassendsten Änderungen gab es im Werksvertragsrecht, das besonders Bauherren betrifft:

  • Widerrufsrecht – Ein Bauvertrag kann innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden. Klärt der Bauunternehmer nicht über die Regelung auf, verlängert sich das Widerrufsrecht um ein Jahr.
  • Baubeschreibung – Der Bauherr hat ein Recht darauf vom Bauunternehmer eine ausführliche Baubeschreibung zu erhalten. Diese muss auch einen Fertigstellungstermin, mindestens aber die Dauer der Bauleistung enthalten.
  • Einbehalt von Zahlungen vor der Abnahme – Abschlagszahlungen dürfen bis zur Abnahme höchstens 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung betragen.
  • Planungsunterlagen  – Der Bauunternehmer ist verpflichtet dem Bauherrn alle notwendigen Unterlagen zur Verfügung zu stellen, die dieser für die Behörden  braucht.
  • Bauvertrag in Textform – Ein Vertragsabschluss via Handschlag ist künftig nicht mehr möglich, die Textform ist zwingend!

Datenschutz & Verjährungspflicht

Eine besonders knifflige Änderung tritt erst am 25. Mai in Kraft, die EU hat das Datenschutzrecht neu geregelt. Davon sind auch Vermieter betroffen, wenn es zum Beispiel um die Selbstauskunft des Mieters geht. Welche Daten erhoben werden dürfen hängt zusätzlich mit dem Zeitpunkt zusammen, der noch fehlt, bis ein Mietvertrag tatsächlich abgeschlossen wird.

Außerdem tritt eine BGH-Entscheidung aus dem vergangenen November in Kraft. Die Richter kippten die in Mietverträgen eingetragen Verlängerung der sechsmonatigen Verjährungsfrist. Ein Vermieter hatte einen Schaden erst 10 Monate später gegenüber geltend gemacht. Dass BGH entschied gegen ihn.

Und was ist sonst noch interessant?

Mieter und Vermieter blicken gespannt auf das Thema Mietpreisbremse. Einige Bundesländer würden die Mitpreisbremse am liebsten wieder kippen, da die Wirkung kaum spürbar ist. Außerdem meldete kürzlich das Landgericht Berlin Zweifel an der Rechtmäßigkeit an.

Die Entwicklung des Immobilienmarktes wird wohl vor allem von der Zinsentwicklung abhängen, bleiben sie ähnlich niedrig wie bisher können Immobilienkäufer auch steigende Preise relativ günstig finanzieren. Steigende Zinsen dagegen würden die Immobilienpreis dagegen spürbar unter Druck setzen.

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Wenn der Mieter sich bei der Wohnungsbesichtigung quer stellt https://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/02-recht-steuern/was-tun-wenn-der-mieter-sich-bei-der-wohnungsbesichtigung-quer-stellt https://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/02-recht-steuern/was-tun-wenn-der-mieter-sich-bei-der-wohnungsbesichtigung-quer-stellt#respond Fri, 15 Dec 2017 13:50:26 +0000 http://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/?p=2400 Mit der Übergabe des Schlüssels endet für den Vermieter das Betretungsrecht seiner Wohnung. Er muss sich nun schriftlich anmelden und das mit einem ordentlichen Grund, um vom Mieter Einlass zu erhalten. Doch wie stellt sich der Fall dar, wenn eine Wohnungsbesichtigung möglicher Nachmieter ansteht?

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Mit der Übergabe des Schlüssels endet für den Vermieter das Betretungsrecht seiner Wohnung. Er muss sich nun schriftlich anmelden und das mit einem ordentlichen Grund, um vom Mieter Einlass zu erhalten. Doch wie stellt sich der Fall dar, wenn eine Wohnungsbesichtigung möglicher Nachmieter ansteht?

Zunächst muss sich der Vermieter schriftlich ankündigen und das mindestens 14 Tage im Voraus. Darin sollte er begründen, warum er die Wohnung zu betreten wünscht. Mögliche Gründe können sein: Anstehende Reparaturen im Schadensfall, eine Weitervermietung der Wohnung oder sonstige Instandsetzungsmaßnahmen wie der Einbau von Feuermeldern. Meldet sich der Mieter nach der schriftlichen Ankündigung nicht zurück und bestätigte den Termin, so sollten Wohnungsbesitzer zunächst telefonisch oder persönlich den Kontakt suchen um nachzufragen, was der Grund für die Verweigerung ist.

Ist der Mieter nicht zu erreichen, so kann ein zweiter Termin schriftlich angekündigt werden. Dies sollte am besten unter Zeugen geschehen, damit der Mieter später nicht behaupten kann, keine solche Ankündigung erhalten zu haben.

Mieter muss notfalls 3 x in Kenntnis gesetzt werden

Reagiert der Mieter immer noch nicht, muss sich der Vermieter ein drittes Mal schriftlich ankündigen und wieder eine entsprechende Frist setzen. Geschieht dann immer noch nichts so hat er das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen. Hier könnte der so genannte einstweilige Rechtsschutz greifen, der allerdings über einen Anwalt durchgesetzt werden muss und einiges an Geduld vom Vermieter verlangt. Einzige Ausnahme dieser Regelung ist dann, wenn Gefahr im Verzug ist, wenn beispielsweise ein großer Wasserschaden durch ein nicht repariertes Dach droht oder keine Brandschutzmaßnahmen durchgeführt werden können. In diesem Falle muss sich der Vermieter mit der Polizei kurzschließen und entsprechende Handlungsmöglichkeiten durchsprechen. Er darf sich keinesfalls allein mit seinem Schlüssel Zutritt zur Wohnung verschaffen, sonst macht er sich des Hausfriedensbruchs strafbar.

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Heizkosten – Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter https://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/02-recht-steuern/heizkosten-ihre-rechte-und-pflichten-als-vermieter https://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/02-recht-steuern/heizkosten-ihre-rechte-und-pflichten-als-vermieter#respond Tue, 07 Nov 2017 12:33:27 +0000 http://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/?p=2396 Die Energiekosten steigen und das ist gerade im Winter für Mieter und Vermieter natürlich Grund zum Ärgernis. In Deutschland sind viele Heizkostenabrechnungen schlichtweg falsch und geben viel Grund zum Streit. Damit das nicht passiert, hier einige wertvolle Tipps für eine korrekte Heizkostenabrechnung. Bereits seit 2011 gibt es ein Urteil vom Bundesgerichtshof in Karlsruhe das besagt, […]

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Die Energiekosten steigen und das ist gerade im Winter für Mieter und Vermieter natürlich Grund zum Ärgernis. In Deutschland sind viele Heizkostenabrechnungen schlichtweg falsch und geben viel Grund zum Streit. Damit das nicht passiert, hier einige wertvolle Tipps für eine korrekte Heizkostenabrechnung.

Bereits seit 2011 gibt es ein Urteil vom Bundesgerichtshof in Karlsruhe das besagt, dass Vermieter keine Heizkostenabschläge mehr pauschal abrechnen dürfen (Vgl. AZ.: V III ZR 156/11). Vermieter müssen seitdem in den Heizkostenabrechnungen die tatsächlich verbrauchte Energie aufführen.

Das bedeutet konkret für Mehrfamilienhäuser, dass alle Heizkörper mit entsprechenden Verbrauchsablesern ausgestattet sein müssen, die dann auch ausgelesen und entsprechend erfasst werden müssen. Aus den Angaben ergibt sich dann rechnerisch der Verbrauch einer Mieteinheit. Damit sind die Zeiten, in denen zum Beispiel die Verbrauchswerte nach Größe der Wohneinheit bestimmt wurden endgültig vorbei. Auch eine Heizkostenpauschale als Teil der Warmmiete ist nicht mehr zulässig, selbst wenn alte Mietverträge noch etwas anderes besagen.

Wie sich die Heizkosten zusammensetzen

Die einzige Ausnahme dieser allgemeinen Regelung bilden Passivhäuser. Da diese mit Wärmepumpen, Solaranlagen und sonstigen Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energien ausgestattet sind, fallen dementsprechend auch so gut wie keine Energiekosten an. Ansonsten gilt, die wirklichen Verbrauchswerte ermitteln und entsprechend abrechnen. Diese bestehen zu 50 bis 70 Prozent aus den tatsächlichen Verbrauchskosten.

Ausnahme bei defektem Ablesesystem

Dazu kommt ein anteilsmäßiger Kostenpunkt für die Wartung der Anlage, den Ablesedienst und den eigentlichen Betrieb. Hierfür dürfen Vermieter einen Prozentsatz am allgemeinen Anteil der einzelnen Wohneinheiten berechnen. Passiert das nicht und sind die Heizkosten nicht ordentlich aufgeführt haben Mieter das Recht, bis zu 15 Prozent der Kosten zu kürzen. So steht es in der Heizkostenverordnung.

Einzige Ausnahme bildet ein defekt im Ablesesystem. In diesem Fall dürfen Vermieter den Verbrauch natürlich schätzen, meist angelehnt an den Verbrauch im Vorjahr. Als Richtwert gilt, pro Quadratmeter Wohneinheit und Jahr fallen etwa 15 Euro Heizkosten an, rechnet der Deutsche Mieterbund vor.

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Kosten für Schadensbeseitigung an Mietobjekten steuerlich absetzbar https://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/01-allgemein/kosten-fuer-schadensbeseitigung-an-mietobjekten-steuerlich-absetzbar https://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/01-allgemein/kosten-fuer-schadensbeseitigung-an-mietobjekten-steuerlich-absetzbar#respond Fri, 20 Oct 2017 15:27:05 +0000 http://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/?p=2389 Wenn einem Vermieter durch einen Mieter ein Schaden an der Wohnung entsteht und er diesen beseitigen muss, weil der Mieter zahlungsunfähig ist, so kann er diese „Sonderausgaben“ steuerlich absetzen, auch wenn das das Finanzamt mitunter anders sieht.

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Wenn einem Vermieter durch einen Mieter ein Schaden an der Wohnung entsteht und er diesen beseitigen muss, weil der Mieter zahlungsunfähig ist, so kann er diese „Sonderausgaben“ steuerlich absetzen, auch wenn das das Finanzamt mitunter anders sieht.

Ein Fall aus dem Jahr 2008 macht auch heute noch Schlagzeilen. Eine Vermieterin hat kurz nach dem Kauf einer neu renovierten Eigentumswohnung diese vermietet. Das Mietverhältnis verlief allerdings unschön mit dem Resultat, dass die Vermieterin große Schäden in der Wohnung verursacht hat. Die Kosten hierfür betrugen etwa 20.000 Euro. Ein Betrag, den die Mieterin nicht zahlen konnte. Deshalb machte die Vermieterin die zusätzlichen Ausgaben in ihrer Steuererklärung als „abzugsfähigen Erhaltungsaufwand“ geltend. Da hatte sie allerdings nicht mit dem Finanzamt gerechnet, denn das billigte ihr lediglich eine Absetzung für die Abnutzung (kurz AfA) zu. Das hätte ihr ,eine anteilige Abschreibung von 2 Prozent im Folgezeitraum von 50 Jahren eingebracht. Deshalb zog die Vermieterin vor den Bundesfinanzhof und ging in Widerspruch.

Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand?

Und der Bundesfinanzhof gab ihr Recht und ebnete damit auch den Weg für zukünftige Vermieter mit dem gleichen Problem. Der Bundesgerichtshof machte mit seiner Entscheidung noch einmal deutlich, dass Herstellungskosten für bauliche Maßnahmen, Modernisierungen und Instandhaltungen zwar nach § 6 Abs. 2 Nr. 1a Satz 1 EStG der AfA unterliegen, doch Schadensbeseitigungen in Folge von Instandsetzungsmaßnahmen nicht unter diese Regelung fallen. Der Schaden sei schließlich nicht bei Einzug der Mieterin vorhaben gewesen, sondern durch schuldhaftes Verhalten entstanden und deshalb nicht den Herstellungskosten zuzuordnen, sondern als Erhaltungsaufwand anzusehen und entsprechend auch als Werbekosten abzuziehen. (Vgl. BFH, Urteil v. 9.5.2017, IX R 6/16)

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Tipps für Vermieter: Mieterhöhung trotz Mietpreisbremse https://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/02-recht-steuern/tipps-fuer-vermieter-mieterhoehung-trotz-mietpreisbremse https://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/02-recht-steuern/tipps-fuer-vermieter-mieterhoehung-trotz-mietpreisbremse#respond Fri, 29 Sep 2017 09:08:49 +0000 http://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/?p=2383 Bezahlbarer Wohnraum ist knapp. Um einer regelrechten Mietexplosion vorzubeugen, wurde deshalb die Mietpreisbremse festgelegt. Trotz dieser Einschränkung können Vermieter die Möglichkeit, ihre Interessen regelkonform durchzusetzen. Eine Mieterhöhung ist trotz Mietpreisbremse auch in den sogenannten Ballungsräumen möglich. Allerdings sind dabei einige Vorgaben zu beachten. Wer sich als Vermieter nicht daran hält, muss mit Rückforderungen rechnen. Begrenzte […]

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Bezahlbarer Wohnraum ist knapp. Um einer regelrechten Mietexplosion vorzubeugen, wurde deshalb die Mietpreisbremse festgelegt. Trotz dieser Einschränkung können Vermieter die Möglichkeit, ihre Interessen regelkonform durchzusetzen.

Eine Mieterhöhung ist trotz Mietpreisbremse auch in den sogenannten Ballungsräumen möglich. Allerdings sind dabei einige Vorgaben zu beachten. Wer sich als Vermieter nicht daran hält, muss mit Rückforderungen rechnen.

Begrenzte Erhöhung bei Neuvermietung

Jeder Vermieter hat die Möglichkeit, bei Neuvermietungen auch neue Mietpreise zu verlangen. Allerdings dürfen diese nicht höher als zehn Prozent über der im Mietpreisspiegel hinterlegten ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das bedeutet für jeden Vermieter, dass er sich vorab genau informieren muss, um einen späteren Rechtsstreit bereits im Vorfeld zu verhindern.

Sollte sich der Vermieter nicht an diese Vorgaben halten, hat der Mieter das Recht, sein Geld zurückzufordern.

Gültigkeit der Mietpreisbremse

Nicht überall müssen Vermieter die Mietpreisbremse beachten. Erst wenn eine Landesregierung das betreffende Gebiet als „angespannten Wohnungsmarkt“ deklariert hat, müssen Vermieter die Vorgaben der Mietpreisbremse berücksichtigen. Vor allem in Großstädten und Universitätsstädten ist die Lage am Wohnungsmarkt aus Mietersicht besonders umkämpft, weshalb diese meist zu den besonders angespannten Märkten zählen.

Normale Mieterhöhung Jahr für Jahr

Bei Neuvermietungen hat der Vermieter die Möglichkeit, die erste Mieterhöhung nach Ablauf eines Jahres durchzusetzen. Anschließend kann er die Miete jeweils im Abstand von 12 Monaten wieder erhöhen. Allerdings steht dem Mieter eine dreimonatige Bedenkzeit zu, die eine Mieterhöhung erst im 15-monatigen Rhythmus möglich macht.

Trotz alledem bleibt der Immobilienmarkt interessant. Vermieter erleben eine enorme Dynamik, was die Renditen ihrer Objekte betrifft.

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Zum Zusammenhang von Eigentum, Hausratsversicherung, Recht und Sicherheitssysteme https://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/01-allgemein/zum-zusammenhang-von-eigentum-hausratsversicherung-recht-und-sicherheitssysteme https://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/01-allgemein/zum-zusammenhang-von-eigentum-hausratsversicherung-recht-und-sicherheitssysteme#respond Tue, 29 Aug 2017 07:55:10 +0000 http://www.mehrfamilienhaus-magazin.de/?p=2375 Mit dem Aufkommen des privaten Eigentums ergaben sich im selben Moment die Fragen nach der rechtlichen Situation bezüglich des Eigentums und dessen Schutz. Denn das Problem ist hier die Frage nach dem Verlust des Eigentums und den Konsequenzen, die sich daraus ergeben.

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Mit dem Aufkommen des privaten Eigentums ergaben sich im selben Moment die Fragen nach der rechtlichen Situation bezüglich des Eigentums und dessen Schutz. Denn das Problem ist hier die Frage nach dem Verlust des Eigentums und den Konsequenzen, die sich daraus ergeben.

Eigentum wird insofern instantan qua Vertrag – ob mündlich oder schriftlich – übertragen in dem Moment, wo es erworben wird. Sei es ein Spielzeug aus dem Supermarkt, ein Auto vom Händler oder der Kauf einer Wohnung. Nun stellt sich jedoch die Frage wie das Eigentum vom Eigentümer eigentlich behandelt werden muss, damit das Eigentum rechtlich gesehen das Eigentum bleibt. Denn klar ist, wenn man mit seinem Eigentum schludrig umgeht, es verleiht und dann nicht wieder auffindbar ist, oder sein Eigentum gegenüber Fremdeinwirkungen nicht genügen schützt, dann kann man vielleicht erwarten bzw. annehmen, dass schon Alles gut gehen wird und man das Eigentum entweder wiedererhält oder ersetzt bekommt. Aber letztendlich wird dieses Argument vor einer rechtlichen Situation bezüglich als naiv und damit ungültig angesehen. Klar helfen da auch Versicherungen weiter. Aber man darf sich Fragen, inwiefern es lukrativ für eine Versicherungsagentur wäre Versicherungen zu verkaufen, wenn man im Gegenzug keine Zusicherungen verlangt. Sprich: Eine Einbruchversicherung zu verkaufen, wenn die Türen des Hauses bzw. der Wohnung Tag und Nacht offen stehen – vielleicht sogar ohne, dass sich jemand im Haus selbst befindet. Klar könnte man jetzt fragen: Warum sollte man so etwas auch tun? Aber klar ist auch, dass Alles was möglich und erlaubt ist natürlich auch getan wird. So gesehen kann man die rechtliche Situation im Prinzip reduzieren auf das Motto: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser.

Interessanterweise fand über kurz oder lang (über den genauen Zeitpunkt können wir nur spekulieren) eine Kopplung der beiden Konzepte Eigentum und Eigentumsschutz statt. So wird heute argumentiert, dass nur eigenständig und eigenhändig gesichertes bzw. geschütztes Eigentum am Ende auch der rechtlichen Zusicherung bzw. Absicherung zugutekommt: Wer sein Fahrrad unabgeschlossen herumstehen lässt hat eben Pech gehabt. Für die Hausratsversicherung gilt etwas Ähnliches. Die Versicherung übernimmt Leistungen, wenn:

  • Der Einbrecher hat sich mit einem Werkzeug oder mittels falscher Schlüssel Zugang zu Ihrer verschlossenen Wohnung verschafft.
  • Oder: Der Einbrecher ist unbemerkt in Ihre Wohnung eingedrungen und hat sich dort versteckt.
  • Oder: Der Einbrecher nutzt einen zuvor gestohlenen Schlüssel, um sich Zugang zu Ihrer Wohnung zu verschaffen.

Aber die Hausratsversicherung muss keine Leistung erbringen, wenn der Schlüssel durch fahrlässiges Verhalten entwendet werden konnte.

Wenn wir nun die Hausratsversicherung und ein Sicherheitssystem für das Haus, beispielsweise  Türen mit elektronische Zylinder, miteinander vergleichen, dann werden dadurch verschiedene Dinge sichtbar. Zum einen könnte man Annehmen, dass es sich jeweils um Äquivalente handeln, die beide in ihrer Konsequenz (bei Einbruch bzw. Diebstahl) zum selben Ergebnis führen. Aber das ist ein Irrtum. Denn mit dem Abschluss einer Hausratsversicherung ist nur ein gewisser Teil – zwar umfangreich aber nicht allumfassend – bezüglich der Entwendung bis zu einem variable ausgehandelten Betrag abgesichert. Und umgekehrt schützt ein Sicherheitssystem für Fenster und Türen nur vor dem Einbruch, bietet jedoch keine Hilfe bezüglich des Ersatzes bei Entwendung an. Man kann nun mit dem kalkulieren anfangen und überlegen, wann sich ein Sicherheitssystem zusätzlich zur Hausratsversicherung lohnt. Sicherlich gibt es immer spezifische Angebote, mit denen man auch seinen Luxus absichern kann, aber solche Menschen sind eher die Seltenheit und sollen uns hier nicht weiter kümmern. Allerdings gibt es da noch ein anderes, für Menschen hinreichend wichtiges, Argument.

Es geht natürlich nicht nur um die Absicherung bezüglich der Gegenstände und Objekte, die man besitzt, sondern mindestens genauso wichtig ist die gefühlte Sicherheit und die dementsprechend gefühlte Unsicherheit nach einem Einbruch. Dieses Argument ist wohl für die meisten Menschen von entscheidender Bedeutung, denn die gefühlte Sicherheit bzw. Unsicherheit ist ebenso real für die Menschen wie die analytisch existierende. Da aber eine eingetretene Unsicherheit bezüglich der eigenen Wohnung nach einem Einbruch für die meisten Menschen nahezu irreversibel ist, kann und sollte man sich frühzeitig für ein Sicherheitssystem für die eigene Wohnung entscheiden.

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Der Beitrag Zum Zusammenhang von Eigentum, Hausratsversicherung, Recht und Sicherheitssysteme erschien zuerst auf Mehrfamilienhaus Magazin.

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