Schaltet ein Steuerpflichtiger bei einer leerstehenden Immobilie keinen Makler ein, kann er – wenn er das frei gewordene Objekt nach weiteren Umbaumaßnahmen selbst nutzt – die entsprechenden Kosten nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzen. Einfach weil seine weiter bestehende Vermietungsabsicht nicht nachgewiesen ist. Der Nachweis der bestehenden Vermietungsabsicht kann nur durch Einschaltung eines Maklers erbracht werden.

Jetzt haben zwei Finanzgerichte entschieden, dass eine Vermietungsabsicht nur über die Einschaltung eines Maklers bewiesen werden kann. Bloße Anzeigen in Zeitung oder Internet reichen nicht aus. In einem Präzidenzfall ging es um die Vermietung einer hochwertigen Doppelhaushälfte in einem bundesdeutschen Ballungsgebiet. Im Rahmen der steuerlichen Erklärung ihrer Einkünfte aus Vermietung erklärte der Vermieter Werbungskosten für Erhaltungsaufwendungen der Wohnung in Höhe von 74.620 Euro. Ende 2006 schaltete der Vermieter dann vier Anzeigen, in denen er das Objekt anbot.

Im Steuerbescheid veranlagte die beklagte Finanzbehörde den Vermieter zur Einkommensteuer ohne Möglichkeit, die geltend gemachten Werbungskosten in Bezug auf das Objekt anzuerkennen. Die Begründung: Das Objekt sei im Steuerjahr überwiegend nicht mehr vermietet worden. Später zog der Vermieter selbst in das leer stehende Objekt ein. Die Ernsthaftigkeit der weiter bestehenden Vermietungsabsicht könne daher nicht nachgewiesen werden, so das Gericht. Denn alleine die Nachweise über die geschalteten Anzeigen besäßen keine überzeugende Aussagekraft. Aufwendungen für eine Wohnung, die nach der Beendigung des Mietverhältnisses leer steht – so die Richter – können als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nur dann abgezogen werden, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er weiterhin die Absicht hat, das Objekt weiter zu vermieten. Wird die Wohnung nach dem Leerstand wieder vermietet, reicht für die Finanzbehörden in vielen Fällen die Vorlage der Anzeigen aus Zeitung oder Internet aus. Anders ist es aber, wenn es nicht zur Weitervermietung kommt. Wird die Immobilie verkauft oder zieht der Eigentümer selbst ein, verlangen sie in der Regel weitere Nachweise.

Zwei Finanzgerichte haben dementsprechend entschieden, dass in diesen Fällen der Nachweis der Vermietungsabsicht nur durch die Einschaltung eines Maklers geführt werden kann (FG Hamburg Az. 6 K 257/09 und FG Köln Az. 10 K 1365/09, Revision unter IX R 15/12). Die Schaltung von mehreren Anzeigen in einer Zeitung während eines halben Jahres ohne die Einschaltung eines Maklers reicht als Nachweis der fortbestehenden Vermietungsabsicht daher nicht aus. Unsere Fundstelle war der Steuerberater Pressler, die Quelle openjur differenzierte weiter: openjur.de, steuerberater-pressler.de