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Mietgeschäft mit Verlusten

Mietgeschäft mit Verlusten

Immer wieder kommt es vor, dass Immobilienbesitzer bei der Vermietung Ihrer Objekte keine Gewinne erzielen. Unter bestimmten Umständen ist es für Vermieter möglich den Fiskus an den eigenen Verlusten zu beteiligen. Das Stichwort lautet Einkunftserzielungsabsicht.

Damit Finazbehörden Vermietungsverluste bei der Einkommensteuererklärung anerkennen sollte eine Einkunftserzielungsabsicht (EEA) vorliegen. Sonst könnten diese als „Liebhaberei“ deklariert werden und würden somit einer Steuererleichterung im Wege stehen, so berichtet das Portal haufe.de. Im Steuerrecht sei klar deklariert, dass Hobbys dieser Art nicht als Verlustabzug eingesetzt werden dürfen. Für Hausbesitzer, deren Aufwendungen für die Immobilie die Mieteinnahmen übersteigen, hat die EEA laut haufe.de eine zentrale Bedeutung, wenn sie den Fiskus an ihren Verlusten beteiligen wollen.

Vorsicht bei der Vermietung von Gewerbeobjekten

Im Leitfaden des Bayerischen Landesamt für Steuern (BayLfSt) sind ausführlich die Prüf-Kriterien für die EEA dargestellt, welche Rechtsprechungsgrundsätze der Hausbesitzer zu beachten hat und wie Sonderfälle bei der Vermietung steuerlich behandelt werden können. Gerade bei der Vermietung von Gewerbeobjekten und unbebauten Grundstücken ist laut haufe.de besonderes Augenmerk darauf zu richten, eine EEA nachweisen zu können. Anders verhalte es sich bei der Vermietung von Wohnraum. So heißt es wörtlich: „Wer also z. B. mit der Vermietung einer Eigentumswohnung jahrelang nur rote Zahlen schreibt, kann seine Verluste grundsätzlich ohne nähere Prüfung der EEA steuerlich abziehen, sofern die Vermietung auf Dauer (= ohne Befristung) erfolgt.“

Wann eine EEA ohne Prüfung eintritt

Eine Vermietung auf Dauer sei erfüllt, wenn seit Vermietungsbeginn keine Befristung des Mietverhältnisses vorliegt. Werde das Objekt später verkauft oder selbst genutzt, so sei für die Dauer der Vermietung von einer EEA dann auszugehen, wenn der Verkauf oder der Eigenbedarf auf einer neuen Situation beruhe. Als Beispiele für einen „steuerunschädlichen Motivwechsel“ werden Ehescheidungen und/oder eine finanzielle Notlage genannt.

Wann keine EEA vorliegt

Folgende Punkte werden bei haufe.de angeführt, die gegen eine EEA sprechen:

  • eine vorübergehende Mietminderung bei einer Beteiligung bei einem Mietkauf- oder Bauherrenmodell mit Rückkaufangebot oder Verkaufsgarantie.
  • Bei einem noch nicht vermieteten Grundstück, das zum Verkauf angeboten wird.
  • Bei einer befristeten Vermietung.
  • Bei Fremdfinanzierung mit kurzer Laufzeit.
  • Bei einem zeitnahen Verkauf kurz nach dem Bau der Immobilie
  • Bei einer ungewöhnlich langen Renovierungsdauer von mehr als fünf Jahren.

Würden die Finanzämter erst nachträglich feststellen, dass die EEA fehlt, könne eine Verlustaberkennung festgestellt und eine Steuernachzahlung gefordert werden. Um sich einen umfassenden Überblick über die Rechtslage zu verschaffen raten auch wir einen Blick in den Leitfaden des Bayerischen Landesamts für Steuern zur Einkunftserzielung bei Vermietung und Verpachtung zu werfen. Es kann sich wirklich lohnen.

Hier noch der Link zum Artikel auf haufe.de, den wir reflektiert haben.

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