Der Wert einer Immobilie, insbesondere wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt, ist naturgemäß eine höchst relevante Größe. Wer sich zum Beispiel ein Investment in Immobilien überlegt und frühzeitig eine ggf. schleichende Wertminderung einer Wohngegend erkennen will, kann auf einige Indikatoren achten. Aber Vorsicht: Vieles muss hier vage bleiben, Garantien kann es naturgemäß nicht geben.

Lage, Lage, Lage. So lautet das klassische Mantra, wenn es um die Bewertung von Immobilien geht. Zur Lage gehören aber nicht nur geographische Größen. Es sind weiter viele Co-Faktoren wie der durchschnittliche soziale Status und die statistische Kaufkraft in der Gegend. Der prozentuale Familien- bzw. auch Akademiker-Anteil oder der durchschnittlliche Status der Erwerbslosigkeit des lokalen Bezugsrahmens. Sowie die Anwohner-Fluktuation bzw. der Umzugssaldo, die Gewerbestruktur und sogar stochastische Parameter wie die dominante PKW-Marke und die vorherschende Altersstruktur. Richtig, all dies sind keine „amtlichen Daten“, aber gute, einschlägige Anhaltspunkte. Gute Eckdaten liefert zum Beispiel das Nachbarschaftsportal ihood.de. Die Anmeldung ist dort kostenlos. Wer sich damit regelmäßig auf dem Laufenden hält, beugt bösen Überraschungen zumindest ansatzweise vor.

Der direkte Zusammenhang von Immobilienwert und der Attraktivität einer Wohngegend ist offensichtlich. Um eine mögliche, lokal indizierte Wertminderung frühzeitig zu erkennen, sollte der findige Immobilienprofi daher auf diverse Faktoren achten.

Fünf grundsätzliche Prüfbereiche zum lokalen Immobilien-Wohnwert

(1) Zunächst gibt der in der Kommune direkt einzusehende Mietspiegel Auskunft darüber, welche Umgebungsbedingungen in einer bestimmten Region vorzufinden sind. Anhand Vergleichswerten anderer Wohngebiete, die ebenfalls einzuholen sind entsteht das erste relative Bild zum Immobilien-Wohnwert.

(2) Neubaugebiete werden häufig von Familien mit Kindern bewohnt. Der Nachteil solcher Wohngebiete ist, dass sobald die Kinder ausziehen, das Haus oft den Besitzer wechselt. Solche Verkaufswellen in Neubaugebieten führen zu einem erhöhten Angebot. Die marktwirtschaftliche Folge ist klar, es sinkt der Preis.

(3) Die Entstehung eines Gewerbegebiets in der Nähe einer Wohngegend kann den Wert einer Örtlichkeit senken. Hier lohnt es sich auf der Gemeinde vorstellig zu werden, einschlägige Publikationen der Kommune zu lesen und ggf. das Gespräch mit Verantwortlichen von Gemeinde- oder Stadtverwaltungen zu suchen. Im Vordergrund steht als wertmindernder Faktor in erster Linie das häufig erhöhte Verkehrsaufkommen aufgrund eines Gewerbeansiedlung. Da zwischen Baugenehmigung und fertigem Gewerbegebiet einige Jahre liegen können, bleibt Hausbesitzern in der Regel genügend Zeit um entsprechend zu entscheiden bzw. zu reagieren.

(4) Ein alarmierendes Signal für den Niedergang eines Viertels ist der Leerstand von Läden. Sobald es auffällig wird, das einst gut laufende Geschäfte schleissen müssen und leer stehen, oder von Billigläden angemietet werden ist es höchste Zeit zu handeln. Denn verschwinden die qualitativen Einzelhändler, dauert es nicht lange und viele Anwohner verlassen ebenfalls die Gegend.

(5) Die infrastrukturelle Situation hat ihrerseits einen signifikanten Einfluss auf den Wohnwert für eine Immobilie. Hierzu gehören die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel bzw. Straßen / Bundesstraßen / Autobahnen. Des weiteren steigern die unmittelbare Nähe und Erreichbarkeit von Schulen und Kindergärten sowie Einkaufsmöglichkeiten eine Rolle. Gleiches gilt für Apoheken, die klassische medizinische Versorgung und die Nähe zu Krankenhäusern. Prüfen Sie zudem ansässige Freizeiteinrichtungen und Erholungs- wie Grünflächen und deren Erreichbarkeit.

Sie sehen schnell, diese Dinge sind nicht allesamt mit Kennzahlen zu „objektivieren“. In Summe aber können diese Parameter massiv zur Wohnqualität bzw. deren Abwesenheit oder zumindest Beeinträchtigung beitragen.