Einer aktuellen Statistik zufolge leben in Deutschland 57 Prozent aller Einwohner zur Miete, eine Quote so hoch wie in kaum einem anderen Land Europas. Wer in Deutschland eine Wohnung oder ein Haus vermietet hat also gute Chancen, bald einen Mieter zu finden. Allerdings sind mit der Unterschrift eines Mietvertrages Pflichten und Rechte verbunden, insbesondere dann, wenn das Objekt noch bewohnt ist und weitervermietet werden soll.

Es gibt kaum einen anderen Bereich, in dem so viele Gerichtsverfahren ausgefochten werden, wie im Besichtigungsrecht. Dabei stellen sich Fragen nach der Häufigkeit der zu erduldenden Besichtigungen ebenso, wie nach dem, was der Vermieter in den Wohnung machen darf und wann überhaupt Termine anberaumt werden dürfen. Hierbei sind einige Grundregeln zu beachten:

  • Vermieter müssen sich mindestens 24 Stunden vorher ankündigen, bevor sie zu einem Besichtigungstermin erscheinen. Ist der Mieter beruflich stark eingespannt ist es sinnvoll, den Termin länger im Voraus mit dem Mieter abzustimmen. (Vgl. AG Münster, WM 1982, 282)
  • Zum Termin erscheinen darf der Vermieter, eventuell ein von ihm beauftragter Makler und die Mietinteressenten.
  • Ein bis zwei Termine pro Woche müssen Mieter dabei hinnehmen. (Vgl. LG Kiel, WM 1993, 52) Diese können in einem Zeitfenster von zwei bis drei Stunden stattfinden. Mitunter kann es hier sinnvoll sein, die Termine zu bündeln, um diese möglichst stressfrei für den Mieter zu gestalten.
  • Der Mieter darf sich Notizen darüber machen, wer seine Wohnung betreten hat. (Vgl. AG München, WM 1994, 425). Möchten die Mietinteressenten oder sonstige anwesende Personen Fotos von der Mietsache machen, so ist dies mit dem Mieter abzustimmen.

Formularmietverträge dürfen Klauseln zum Besichtigungsrecht enthalten

Wichtig bei durchgeführten Besichtigungen ist, sich stets höflich zu begegnen und sich auf die Vereinbarungen im Mietvertrag zu berufen. Solange die darin vertraglich festgehaltenen Pflichten den Mieter nicht benachteiligen (Vgl. § 307 BGB) sind diese wirksam. Enthält der Formularmietvertrag keine Klauseln über das Ausmaß, die Duldung und Pflichten zur Besichtigung des Mietobjekts, muss dies nebenvertraglich abgestimmt werden.

Grundsätzlich darf der Mieter sein Hausrecht ausüben und dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung verweigern. Allerdings können dann Schadensersatzforderungen geltend gemacht werden über die Kosten für die ausgefallene Besichtigung und dadurch bedingte Mietausfälle. Von gewaltsamen Zutritt zum Mietobjekt ist besonders abzusehen, dadurch können schnell zivilrechtliche und strafrechtliche Konsequenzen drohen.