Wer eine zu hohe Miete verlangt, kann sich strafbar machen. Liegt das verlangte Entgelt für den zur Verfügung gestellten Wohnraum mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann eine Ordnungswidrigkeit vorliegen. Pikant: Wird zudem aufgrund der persönlichen Umstände eines Mieters dessen Zwangslage gewinnbringend ausgenutzt, droht dem Vermieter sogar Haft.

Werden Wohnungen knapp, weil die Nachfrage deutlich größer als das Angebot ist, könnten Vermieter auf die Idee kommen Mieten zu erhöhen. Dazu sollten Sie sich als Leser unseres Magazins und Vermieter nicht hinreißen lassen und eine solche Marktlage zu freizügig ausnutzen. Fakt ist: Mietwucher ist laut Strafgesetzbuch in Deutschland verboten. Unter welchen Voraussetzungen es sich um Wucher handelt, ist in § 291 StGB geregelt. Dort steht geschrieben:

„Wer die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen dadurch ausbeutet, dass er sich oder einem Dritten für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung oder deren Vermittlung stehen, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft.“

Der im Strafrecht genannte Tatbestand liegt vor, wenn die geforderte Wohnraummiete um mehr als 50 Prozent über dem ortsüblichen Vergleich liegt und dabei ein „persönlicher Umstand“ des Mieters ausgenutzt wird, um eine höhere Miete als gewöhnlich durchzusetzen. Ein solcher persönlicher Umstand kann sich aus einer Zwangslage ergeben. Der Wunsch, aus Unzufriedenheit die Wohnung wechseln zu wollen, begründet diese aber noch nicht. Vorsicht: Selbst Unerfahrenheit aufgrund mangelnder, regionaler Markt-Kenntnis oder sogar  mangelnde Erfahrung beim Abschluss von Mietverträgen könne als ein solcher Umstand gelten, so der Gesetzgeber.

Eine zu deutliche Mietpreiserhöhung – mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete – wird dagegen nur als Ordnungswidrigkeit nach § 5 WiStrG 1954 bezeichnet. Hier heißt es: „Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert.“ Und weiter: „Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen.“ Liegt eine Ordnungswidrigkeit vor, kann diese mit einer Strafe von bis zu 50.000 Euro belegt werden. Jedoch setzt das Gesetz voraus, dass durch die höhere Miete ein geringes Angebot im betreffenden Teilwohnungsmarkt ausgenutzt wird. Der Bundesgerichtshof forderte daher in einem Urteil von 2006 „aussagekräftige Anzeichen für das Vorliegen einer Mangelsituation“.

Was zum Vergleichen taugt, regelt Absatz zwei von § 558 BGB: „Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind.“ Welche Folgen für den Mietvertrag treten allerdings bei Wucher ein? Ist der Tatbestand anhand der dargestellten Kriterien belegt, sind bisherige Vereinbarungen nicht länger gültig. Der Mietvertrag bleibt bestehen, die Miete entspricht ab sofort aber der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Betrag, der aufgrund der vorherigen Bedingungen zu viel bezahlt wurde, muss erstattet werden.

Quellenangaben:

Wikipedia.de
Immobild.de
Mietrecht-einfach.de
Ivmieterschutz.de
§ 5 WiStrG 1954
§ 558 BGB Vergleichsmiete
§ 291 StGB Wucher

Achtung, Meinung: Wie immer kann ein Gesetzestext nur Härten regeln. Im Einzelfall geht es immer um ein wenig gesunden Menschenverstand. Ich kann sagen, dass ich zu 99 Prozent mit integren Vermietern zu tun hatte, die Zwangslagen von Mietern weder ausgenutzt noch Wucherkonditionen verlangt haben. Das ist natürlich keine repräsentative, sondern lediglich partiell mainfränkische Beobachtung.