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Mieterhöhung bei zu gering geschätzter Quadratmeterzahl möglich?

Mieterhöhung bei zu gering geschätzter Quadratmeterzahl möglich?

In vielen Mietwohnungen stimmt die tatsächliche Quadratmeterzahl nicht mit der angegebenen Quadratmeterzahl im Mietvertrag überein. Für Mieter einer zu kleinen Wohnung greift hier das Recht, eine Mietminderung durchzuführen. Doch was ist, wenn die Quadratmeterzahl tatsächlich höher ist, muss dann auch mehr Miete gezahlt werden?

In einem aktuellen Fall, wie auf anwalt.de berichtet, hat der Bundesgerichtshof die Frage nach einer möglichen Mieterhöhung bei einer zu gering geschätzter Quadratmeterzahl entschieden. In Berlin hatte eine Vermieterin bemerkt, dass ihre Wohnung statt der angegebenen knapp 157 Quadratmeter in Wahrheit über 210 m² groß ist. Aufgrund steigender allgemeinen Preise verlangte die Eigentümerin der Wohnung jetzt etwa 50 Prozent mehr Miete als bislang. Das begründete sie durch ortsübliche Vergleichsmieten. Demnach seien Mieterhöhungen gemäß Paragraph 558 des bürgerlichen Gesetzbuches in regelmäßigen Abständen erlaubt. Den Anstieg der Kosten begründete sie darüber hinaus damit, dass die tatsächliche Quadratmeterzahl der Wohnung ja auch größer sei, als ursprünglich im alten Mietvertrag angenommen. Das wollte die Mieterin nicht mit sich machen lassen und stimmte lediglich einer Mieterhöhung um 15 Prozent zu.

Mieterhöhung ja, allerdings nur im gesetzlichen Rahmen

Daraufhin landete der Fall vor Gericht und das entschied, bei Mieterhöhungen ist die wirkliche Wohnungsgröße entscheidend. Um sich auf Vergleichsmieten zu beziehen müssen deshalb auch Wohnungen der gleichen Größe herangezogen werden und nicht solche, die der vorher geschätzten Quadratmeterzahl entsprechen. Hierbei sind Kappungsgrenzen zu beachten. Demnach dürfen in drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent Mieterhöhungen angesetzt werden. Diese Grenzen regelt Paragraph 558 III 1 BGB. Für Berlin gelten hier Sonderrechte, denn Städte mit einer „ prekären“ Wohnraumsituation fallen sogar unter die 15 Prozent Regelung.

Darüber hinaus bleiben Mietverträge trotz alledem gültig, denn weder Mieter noch Vermieter kennen oft die tatsächliche Wohnungsgröße und gehen beim Unterschreiben des Vertrages ein gewisses Risiko ein. Deshalb fällt die Grundlage der Vermietung nach Paragraph 313 BGB nicht etwa weg, sondern ist gewissen Änderungen unterworfen. Insgesamt ging der Prozess damit für beide Seiten mit gewissen Einschränkungen zu Ende. Die Mieterhöhung war definitiv zu hoch angesetzt, allerdings ist eine solche bei einer Wohnung mit zu gering ausgewiesener Quadratmeterzahl durchaus rechtens, sofern sie den gesetzlichen Bestimmungen gehorcht.

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