Zahlreiche Hausbesitzer und Mieter wurden in den vergangenen Wochen durch das Hochwasser betroffen, das sich in einigen Teilen Deutschlands zur Katastrophe ausweitete. Überflutete Häuser und Wohnungen, vollgelaufene Keller und Garagen – allenthalben ein Bild der Verwüstung. Die Folgen sind für Mieter und Vermieter oft ähnlich signifikant. Wir sagen Ihnen, was wir über die Folgen bzw. Haftungsfragen wissen – immer ohne Gewähr, denn wir sind keine Juristen und bereiten nur Erfahrungen bzw. Inhalte Dritter hier mundgerecht für Sie auf.

Das ausklingende Frühjahr 2013 brachte vor allem eines: Regen. Damit verbunden waren extreme Hochwasser in vielen Regionen Deutschlands und hohe Schäden. Wurde ein Haus durch Hochwasser beschädigt, sollte umgehend die Versicherung benachrichtigt werden. Seltsam mutet die deutsche Rechtsprechung hinsichtlich Hochwasser an. Denn im Falle einer Überflutung darf der Mieter die Miete mindern: Im Mietrecht wird Hochwasser nicht als höhere Gewalt eingestuft. Konsultieren Sie als betroffener Vermeiter im Konfliktfall hier aber unbedingt einen Juristen! Di Jurisprudenz urteilt: Könne der Mieter durch den Hochwasser-Schaden einen Teil des überlassenen Gebäudes nicht nutzen, gebe es berechtigten Anlass zur Mietminderung für die Dauer der Einschränkung. Das gilt beispielsweise auch, wenn lediglich der Keller unter Wasser steht. Sogar ein Extremfall von einer Minderung um 100 Prozent kann eintreten, wenn die komplette Wohnung nicht benutzbar ist. Ebenso besteht die Möglichkeit einer Minderung, wenn der Mieter durch befugte Einsatzkräfte aufgrund einer Evakuierung seine Wohnung nicht bewohnen kann. Auch durch Rückstände des Hochwassers verschmutzte Flure und Keller stellen einen Grund dar, die Miete zu mindern.

Aber es geht noch weiter: Wenn eine vorhandene Einrichtung mit der Wohnung vermietet wurde – zum Beispiel im Falle einer Einbauküche oder dem Teppichboden, dann ist auch hier de jure der Vermieter zuständig. Voll in der Verantwortung steht der Mieter lediglich für Schäden an eigenen Gegenständen, die er oder sie mit in die Wohnung gebracht bzw. in Kellerräumen gelagert hat. Hier entstandene Kosten muss der Mieter selbst tragen.

Schadenersatz einklagen

Eine wichtige Einschränkung ist folgende Klausel: Klagen auf Schadenersatz haben nur dann eine Aussicht auf Erfolg, wenn dem Vermieter die Nichteinhaltung von Bauvorschriften oder die Missachtung einer bestehenden Hochwassergefahr nachgewiesen werden kann. In gefährdeten Gebieten müssen Vermieter ohnehin entsprechende Maßnahmen zum Schutz der Wohnungen treffen, um Schäden durch Hochwasser zu vermeiden. Der Anspruch auf Schadenersatz erlischt übrigens, wenn der Mieter den Mangel an Schutzvorrichtungen kannte (Nachweisfrage). Ebenso gehören sehr seltene Naturereignisse nach rechtlicher Auffassung zum „allgemeinen Lebensrisiko“, so dass der Vermieter nicht belangt werden kann, wenn er diese nicht vorhersehen kann. In der Regel entscheiden also faktisch und schlussendlich nur die Gerichte, ob ein Hochwasser als „normales“ oder „sehr seltenes“ Ereignis eingeordnet wird.

Schwere Schäden am Mietobjekt und Umlagemöglichkeiten

Bei besonders schweren Schäden am Mietobjekt steht dem Mieter auch das Recht der fristlosen Kündigung zu. Die Voraussetzung dafür kann gegeben sein, wenn es dem Vermieter nicht gelingt, eine Wohnung in angemessener Zeit wieder in einen bewohnbaren Zustand zu versetzen. Die Kosten der Wiederherstellung dürfen hier auch nicht umgelegt werden. Der Mieter ist jedoch verpflichtet, alle entstandenen Schäden anzuzeigen, kommt er dieser Pflicht nicht nach und entstehen Folgeschäden, kann nun der Vermieter Schadenersatzansprüche gegen den Mieter geltend machen. Steigt nach einem Hochwasserschaden die Versicherungsprämie, kann der Vermieter diese auf die Mieter umlegen. Gleiches gilt für Aufwendungen, die einem besseren Hochwasserschutz dienen – ob diese vom Vermieter nun selbst veranlasst oder durch strengere Auflage vom Gesetzgeber gefordert werden. Wer das noch einmal aus anderer Feder lesen will, dem sei eine recht aktuelle Diskussion im Vermieter-Forum empfohlen.

Achtung, Meinung: Warum „Hochwasser“ – zumal in dem just in Deutschland gesehenen Ausmaß – NICHT als höhere Gewalt einzustufen sei, erschließt sich mir beim besten Willen nicht. In jedem Fall plädieren wir dafür, dass Vermieter und Mieter sich zusammen setzen und vernünftig über solche Schäden und ggf. auch Mietminderungen reden sollten. Gestraft ist der Vermieter bzw. Hausbesitzer nämlich auch.