Mietminderungen sind immer wieder Anlass für heftigen Disput zwischen Mieter und Vermieter. Auch wenn es tatsächlich Fälle gibt, in denen sich ein Mieter zu Recht mit solchen faktischen Aktionen wehrt gegen Mißstände: zwischen zivilisierten Menschen sollte ein Gespräch viel besser klären können, was ein Gericht nur unter Inkaufnahme von Unmuß, Kosten und einem ab dem Zeitpunkt der Klage gestörtes Mietverhältnis regelt. Gerne veröffentlichen wir in dem Zusammenhang den engagierten Gastartikel von Dennis Hundt.

Grundsätzlich gilt im Mietrecht: Beeinträchtigt ein Mangel die Mietsache, hat der Mieter das Recht zur Mietminderung. Für den einen oder anderen Mieter scheint es aber auch eine verlockende Idee zu sein, mit einer Mietminderung Miete einzusparen und die eigene Liquidität zu verbessern. Nicht in jedem Fall ist die Mietminderung berechtigt. Wir wollen in diesem Artikel Fälle vorstellen, in den kein Recht auf eine Mietminderung besteht. Das Thema Mietminderung ist so gut wie unerschöpflich, das rührt teils daher, dass Mieter in einer Mietminderung natürlich eine Kostenersparnis sehen. Folgende Beispiele sollen erläutern aus welchen konkreten Fällen tatsächlich eine Mietminderung hervorging.

Unerhebliche Beeinträchtigungen
Nur erhebliche Mängel berechtigen zur Mietminderung. Außerdem muss der Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigen. Beispiel: Lärmbelästigung durch Betätigung der Wasserspülung ist zumutbar (AG Münster WuM 1983, 236), nicht aber die im Wohnzimmer hörbaren Geräusche eines Stehpinklers in der Nachbarwohnung (LG Berlin 67 S 335/08).

Ortsübliche Beeinträchtigungen
Köln ist berühmt berüchtigt für seinen Karneval. Daher entschied das Kölner Amtsgericht, dass der durch am Rosenmontag von Karnevalsumzügen verursachte Lärm ortsüblich sei und keinen Minderungsgrund darstelle. (AG Köln 532 OWi 183/96, OLG Koblenz 5 U 279/01).

Kenntnis des Mieters bei Mietvertragsabschluss
Kennt der Mieter den Mangel beim Abschluss des Mietvertrages, handelt er treuwidrig, wenn er diesen nachträglich beanstandet. Ein typisches Beispiel hierfür Verkehrslärm. Wurde dem Mieter jedoch zugesichert dass dieser gering wäre, gilt das zugesicherte Eigenschaft und stellt doch einen Minderungsgrund dar.

Fehlende Mängelanzeige
Zwar kann der Mieter ab dem Zeitpunkt des Auftretens des Mangels die Miete per Gesetz mindern. Zugleich ist er aber verpflichtet, den Mangel dem Vermieter anzuzeigen und ihm die Möglichkeit zu gewähren, den Mangel zu beseitigen.

Vorbehaltlose Zahlung der Miete
Zahlt der Mieter während der Mietzeit längere Zeit vorbehaltslos die Miete, ohne einen bestimmten Mangel zu beanstanden, kann allenfalls ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige, nicht aber für die Vergangenheit die Miete mindern (BGH WuM 2003, 440). Hat der Mieter unter Vorbehalt gezahlt, muss er konsequenterweise nach angemessener Zeit auch die Miete mindern, sonst verliert er sein Minderungsrecht (LG Berlin GE 2003, 1429).

Eigenverschulden des Mieters
Hat der Mieter den Mangel selbst verursacht, kann er nicht die Miete mindern. Beispiel: Feuchtigkeitsschäden infolge nachweisbar falschem Heiz- und Lüftungsverhalten (OLG Karlsruhe RE WuM 1984, 267).

Mieter weist Reparaturangebot des Vermieters zurück
Verweigert sich der Mieter ohne nachvollziehbaren Grund der angebotenen Instandsetzungsreparatur des Vermieters oder verweigert er den zur Reparatur notwendigen Zutritt zur Wohnung, verliert er sein Minderungsrecht (AG Bad Cannstatt WuM 2008, 594).

Kleinreparaturklausel
Die Parteien des Mietvertrages können im Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter Bagatellschäden selbst beseitigen und bezahlen muss. Voraussetzung hierfür sind Schäden bis zirka 75 Euro und bis zu einem Jahreshöchstbetrag von rund 200 Euro.

Mängelbeseitigung nur unter Bedingungen
Der Mieter hat kein Minderungsrecht, wenn er die Mängelbeseitigung von Bedingungen abhängig macht, auf die er keinen Anspruch hat. So darf der Mieter die Mängelbeseitigung nicht deshalb absehen, weil sie der Vermieter in Eigenarbeit durchführen will. Der Mieter hat keinen Anspruch auf den Einsatz von Fachhandwerker.

Annahme einer Ersatzwohnung
Das Minderungsrecht entfällt, wenn der Vermieter dem Mieter für die Zeit des Wegfalls der Gebrauchstauglichkeit (Kernsanierung) eine gleichwertige Ersatzwohnung angeboten und der Mieter das Angebot angenommen hat.

Vom Mieter veranlasste Baulichkeiten
Das Minderungsrecht entfällt, wenn der Mangel infolge Maßnahmen eintritt, die vom Mieter selbst veranlasst wurden oder die der Vermieter auf Veranlassung des Mieters vorgenommen hat. Beispiel: Feuchtigkeitsschäden aufgrund baulicher Veränderungen, die der Vermieter auf Veranlassen des Mieters durchführte (vgl. OLG München ZMR 1996, 434).

Dieser Gastartikel wurde von Dennis Hundt verfasst. Als Gründer und Geschäftsführer der Webstark GmbH betreibt Dennis Hundt Portale zum Thema Mietrecht, Mietminderung und Betriebskosten. Eines der Portale ist unter der Internetadresse www.mietminderung.org zu finden.