Ein Mieter kann bei Mängeln an der Wohnung seine Mietzahlungen kürzen oder sogar komplett einstellen. Aber da gibt es einiges zu beachten. Der Mietvertrag, die Art des Mangels, das rechtlich richtige Vorgehen und noch einiges mehr können dem sparwilligem Mieter hier einen Strich durch die Rechnung machen.

Hat eine Mietwohnung Mängel, dürfen Ihre Mieter ihre Mietzahlungen nach §536 des BGB um bestimmte Prozentsätze senken. Wie hoch die Minderung sein darf, hängt vom betroffenen Zimmer ab, von der betroffenen Zeitspanne und von der Art des Mangels, wegen dem die Zahlung gemindert wird. Hier haben wir für Sie acht Tipps gesammelt, wie Sie mit Mietminderungen umgehen können und erkennen, ob diese gerechtfertigt sind. Fragen Sie sich:

1. Wie hat der Mieter sich verhalten?

Der Mieter kann seine Zahlungen erst ab dem Zeitpunkt einer Mängelanzeige mindern. Nicht vorher. Außerdem muss er Ihnen eine angemessene Zeit lang die Möglichkeit geben, den angezeigten Mangel zu beseitigen. Der Mieter darf selbst z.B. keine Handwerker dazu beauftragen und Ihnen später die Rechnung schicken.

2. Ist die Höhe der Mietminderung gerechtfertigt?

Baulärm rechtfertigt eine Mietminderung um 10%, ein Heizungsausfall über den Winter 50%, bei einem kompletten Stromausfall darf ein Mieter die Mietzahlungen sogar komplett einstellen. Bei einer Abweichung der Wohnfläche um mehr als 10% kann der Mieter je nach Größe der Abweichung ebenfalls seine Zahlungen kürzen. Prüfen Sie, ob der Mieter seine Zahlungen zu viel gemindert hat. Tabellen mit Zahlen zu fast allen erdenklichen Mängeln können Sie leicht im Internet finden, hier ein Beispiel.

3. Ist die Wohnqualität beeinflusst?

Ein Mangel, der eine Mietminderung verantwortet, muss die Wohnqualität und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung negativ beeinflussen. Hier kann es leicht zu Streitigkeiten über das zugegeben schwammige Thema einer angemessenen „Wohnqualität“ kommen. Versuchen Sie hier, möglichst objektiv zu bleiben.

4. Hat der Mieter das Problem detailliert dargelegt?

Vor allem die Art, der Ort, die Lage und der Zeitpunkt des Mangels muss vom Mieter genau angegeben werden. „Ständig irgendwelcher Lärm irgendwo im Haus“ ist keine Beanstandung, sondern eine Behauptung. Ein Gericht muss, im Falle des Falles, das Ausmaß des Mangels anhand der Angaben bewerten können. Fordern Sie also Details von ihrem Mieter.

5. Handelt es sich um übliche Verhaltensweisen und Gegebenheiten?

Lärm von spielenden Kindern, Geburtstagsfeiern, hin und wieder Umzugslärm werden als sozial übliche Verhaltensweisen bezeichnet. Genauso sind Verkehrslärm, Krach von Bahnschienen oder Stadtfesten ortsübliche Gegebenheiten. Beide sind keine Gründe für eine Mietminderung. Unser Rat: Kommunizieren Sie bei solchen Beschwerden mit Ihrem Mieter und appellieren Sie auf dessen gesunden Menschenverstand und etwas Kulanz.

6. Was stand im Mietvertrag?

Welche Zusicherungen haben Sie Ihrem Mieter im Vertrag gemacht? Die Zahlung der Miete ist rechtlich gesehen eine Gegenleistung für eine ordnungsgemäße sowie mangelfreie Wohnung, die in dem Zustand ist und bleibt, der vereinbart wurde. Gab es bestimmte Mängel schon, als der Mieter einzog, kann er diese nicht im Nachhinein beanstanden. Hat der Mieter den Mangel selbst verschuldet, ist ebenfalls keine Mietminderung zulässig. Achten Sie auch darauf, ob eine Kleinreparaturklausel vereinbart wurde.

7. Gab es Versprechungen?

Haben Sie dagegen im Mietvertrag ausdrücklich einen bestimmten Zustand zugesichert (z.B. vollkommen luftdichte Fenster), dann müssen Sie diesem Versprechen auch Folge leisten. Mindert ein Mieter aus diesem Grund seine Mietzahlungen, ist daran nicht zu rütteln. Auch wenn das Versprechen nicht zur „Standartausstattung“ einer Wohnung gehört, wie zum Beispiel ein funktionierender Kamin oder ein nutzbarer Dachstuhl.

8. Ist der Mangel erheblich?

Ein unerheblicher Mangel erlaubt keine Mietminderungen. Fällt zum Beispiel ohne Ihr Verschulden einmal für 3 Stunden die Heizung aus, so gehört das sozusagen zu den „Risiken des Alltags“. Ihr Mieter kann hier keine Entschädigung verlangen, solche gelegentlichen Probleme können vorkommen und sind zu tolerieren.